Los precios de terrenos y de inmuebles construidos han variado, en buena medida, por los efectos de la pandemia y la coyuntura política, social y económica. Otros pocos inmuebles no han variado en sus precios a pesar de la situación sanitaria, principalmente por su tipo y la poca necesidad de que se venda rápido la propiedad, sin importar cuánto ajusten sus precios, como es el caso de los inmuebles residenciales de barrios o zonas exclusivas.
En Santa Cruz, “las avenidas como Grigotá, Cristo Redentor, San Martin y Virgen de Cotoca tienen los precios de terreno, sin considerar la construcción, más altos, hasta en 2.000 dólares el metro cuadrado (m2), dependiendo de la ubicación. Los barrios residenciales siguen siendo Equipetrol, Equipetrol Norte, Sirari, Faremafu, Las Palmas y Sur (Av. Las Américas). En estas vías o zonas, al menos sobre avenidas, es más común ver que se especulen con los precios de venta, situación que no podría ser igual con inmuebles sobre calles secundarias o internas y que no tienen esas características”, aseguró Franz Rivero, socio fundador y CEO de UNO Corporación Inmobiliaria.
El arquitecto Andrés Pedraza añadió que los precios de metro cuadrado que se manejan en el mercado cruceño varían desde 240 dólares, obra vendida cabe recalcar, en adelante. Además, mucho depende del material utilizado en el proyecto: si es nacional o importado, el rango del precio intermedio es de 350 dólares o hasta 500 o 600 dólares/m2 en zonas residenciales.
“Los precios de metro cuadrado, a lo largo de estos dos años, luego de la crisis por la Covid-19, ha variado en algunas construcciones y la mayor parte ha subido sus precios por dos temas muy importantes, la importación de los materiales y la mano de obra”, acotó, por lo que son factores a considerar al momento de construir, no solo en el departamento cruceño, sino también en Bolivia.
Según el portal de información inmobiliaria, Casas en Bolivia, hasta el 2021, el costo de construcción por metro cuadrado en el país oscilaba entre 210 y 1.500 dólares. Una casa normal de 120 m2, con 1 o 2 pisos, costaba 33.000. Por lo demás, casas económicas costaban cerca de 15.000; casas residenciales 64.000; casas de lujo 150.000 y edificios 600.000 dólares.
Hasta el año pasado, “para casas de no más de tres pisos económicas, promedio o residenciales, los costos no excedían los 300 dólares/m2. Para casas de lujo, iban desde los 300/m2 hasta incluso los 1000 dólares/m2. Para edificios, los costos se aceleran a causa de que la obra soporta más niveles, los precios iban desde los 500/m2 para los pequeños de cinco a siete plantas, hasta más de 1000 dólares/m2 para los que tienen más de 15 pisos”, señala la plataforma.
Para los ejecutivos, el crecimiento estimado de la construcción para este año, si se cumple la ejecución presupuestaria al 100 % para infraestructura proyectada por el gobierno, puede ser del 3.15 %, pero la estimación realista es que oscile el 2.83 % respecto al 2021. “Por la reactivación económica, vemos que continúan las obras, tanto público como privadas, y se espera que siga así para el rubro”, dijo Pedraza.
De acuerdo con el Observatorio Urbano de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), hay cerca de 770.000 m2 en 1369 obras en construcción, es decir activos, y aproximadamente 240.000 m2 en 920 obras inactivas.
Diversos factores influyen para definir el valor
Los precios de inmuebles varían por diferentes factores: ubicación, características del entorno (servicios básicos, servicios privados, influencia de otros inmuebles o actividades), tipo de inmuebles (terreno, casa, oficina, local comercial, quinta, parqueo, galpón, etc.), uso de suelo (residencial, mixto, equipamiento terciario, empresarial, etc.), y factores económicos como una desaceleración, recesión, deflación o inflación, como fueron los que produjo la pandemia a principios de 2020.
“Los precios de los terrenos son los principales referentes para determinar el valor de una propiedad construida, sea casa, departamento, local comercial, galpón u otro, y las avenidas son las más costosas dependiendo de su densidad poblacional, características del entorno como tipo de vía (avenida, anillo, calle, colectora), infraestructura pública (hospitales, parques, colegios, oficinas gubernamentales) y privada (edificios, centros comerciales, restaurantes, clínicas, bares, etc.) y uso de suelo (mixto, residencial o equipamiento terciario)”, detalló Rivero.
Agregó que otros elementos como el índice de construcción, es decir, el que la Alcaldía tiene aprobado en el Código de Urbanismo y Obras -que determina la cantidad de m2 que pueden ser construidos en un terreno por su ubicación sobre calle, avenida o anillo-, el tipo de inmuebles predominantes en un área (residenciales de estrato bajo, medio, alto, o comerciales de algún tipo de rubro o actividad económica predominante), provisión de servicios básicos, y facilidad de transporte.
Para el portal informativo, las variables que más impactan en el mercado inmobiliario boliviano son cinco: los vendedores que ponen a la venta su inmueble (si hay muchos vendedores, entonces, hay mucha oferta de inmuebles y el precio baja), Los compradores que adquieren un lugar (si hay muchos compradores, existe mucha demanda de inmuebles, y el precio sube) y el precio de venta, para saber cuánto vale y pronosticar también cuánto valdrá en el futuro.
Además de los intermediarios como los bancos y las inmobiliarias, que unos ofrecen servicios de compraventa y otros financiamientos para comprar un inmueble. Por ejemplo, si la tasa de interés de los créditos baja, entonces muchas más personas querrán adquirir un inmueble con créditos y el precio sube. Y los reguladores, o sea las entidades del estado que norman y regulan el mercado de bienes inmuebles. Por ejemplo, si hay buena regulación, la gente tiene menos miedo a ser estafada, entonces hay más oferta y el precio sube.
Tipos de inmuebles a edificar en un terreno
El portal informativo especifica los tipos de inmuebles y detalla los siguientes:
- Casas económicas y de interés social: son las más austeras en cuanto a costos de materiales, tamaño de construcción y acabados, pero no dejan de ser sólidas y tener calidad en su construcción. Suelen tener tamaños entre 50 m2 a 100 m2, con 1 a 3 dormitorios, una pequeña sala con comedor y living y un baño. Las casas de este tipo estaban, en 2021, en torno a los 12.000 dólares en costos de construcción.
- Casas e inmuebles promedio: son más amplias y también cuentan con mejores acabados y diseños. Suelen estar entre los 80 m2 a 150 m2 y algunas veces son de 2 pisos. Cuentan además con 2 a 5 dormitorios, cocinas y salas amplias y 1 a 2 baños. Las casas de este tipo, hasta 2021 igualmente, costaban alrededor de $25,000 en costos de construcción.
- Casas e inmuebles residenciales: dan más valor al diseño y a los acabados que solamente a la solidez y calidad de la construcción y obra negra. Suelen contar con 200 m2 a 400 m2 y a veces involucran viviendas para más de una familia. Cuentan con varios cuartos, baños y varias salas diferenciadas, cuartos de estudio de visitas, garajes, entre otros. Estos inmuebles suelen tener de 1 a 3 pisos.
- Inmuebles y casas de lujo: totalmente enfocados en los acabados de alta calidad y en un diseño muy destacado, se encuentran habitualmente en las zonas más residenciales de las ciudades de Bolivia. Los costos en estas casas se disparan a los 300/m2 a 500/m2 o incluso más, a pesar de que, en general, suelen contar con solo 150 m2 a 400 m2.
En cuanto a edificios, si bien especifica varios, solo para tener una idea:
- Edificios de 5 a 7 pisos: son los típicos que se ven en las zonas centrales de las ciudades de Bolivia, que cuentan con 4, 5 o 7 pisos. A pesar de que no son de lujo, el solo hecho de que tengan que soportar una gran estructura aumenta sus costos de construcción bastante. Los departamentos de estos inmuebles o propiedades horizontales suelen tener entre los 80 m2 a 120 m2. Las construcciones de este tipo, en 2021, costaban unos $500,000.
¿Y los materiales de construcción y la mano de obra?
Franz Rivero contextualizó que en la mayoría de los casos se sabe que los materiales de construcción importados han subido sus precios a causa de la pandemia, de la crisis logística de contenedores en Asia y la invasión a Ucrania. Otros productos, principalmente nacionales, han incrementado sus precios como consecuencia del incremento de precios de las materias primas.
Andrés Pedraza coincidió que el precio de mano de obra se ha mantenido relativamente y un poco se ha encarecido inevitablemente por las crisis antes mencionadas, al igual que los materiales, por la importación y la escasez.
Es relevante analizar la producción, venta y consumo del cemento. El Instituto Nacional de Estadística (INE) actualiza mensualmente estos datos por ser uno de los prioritarios, utilizados para viviendas, edificios, puentes y todo tipo de construcciones.
A febrero de 2022, la producción y venta de cemento mostraron un crecimiento en comparación al mismo período de la gestión pasada, con valores de 24.5 % y 21.0 %. La variación acumulada del Índice de Insumos Importados para la construcción presentó un crecimiento de 6.8 %, a diferencia de 2021 en ese mismo lapso.
Paralelamente, el INE informó que el valor de los materiales de construcción importados, en febrero de 2022, alcanzó a 38,9 millones de dólares, cifra relativamente menor con relación a enero. En este sentido, las importaciones de Productos Elaborados y Semielaborados alcanzaron a 17.8 y 21.1 millones de dólares.
Los productos de mayor demanda fueron: barras de construcción, fierro corrugado, angulares y perfiles de hierro o acero sin alear y porcelanatos, y azulejos para revestimientos.
Pero además del cemento, es necesario que todos los involucrados en la construcción tengan una referencia para consultar costos actualizados de materiales, mano de obra y maquinaria, análisis de precios unitarios (APU) y elaborar presupuestos para la industria. Actualmente, existen plataformas como Insucons que ofrece estos servicios.
Según Insucons, estos son algunos de los precios jornales en bolivianos, en Santa Cruz, de mano de obra:
- Maestro albañil: 150
- Maestro carpintero: 120
- Maestro cerrajero: 150
- Maestro colocador de cubierta jatata: 120
- Maestro electricista: 120
- Maestro encofrador: 150
- Maestro fierrista: 150
- Maestro pintor: 200
- Maestro plomero: 140
- Capataz: 150
2022: se estabilizan los precios de venta del mercado inmobiliario boliviano
La década del 2010 hasta el 2019 fue un período de crecimiento estable. Lamentablemente, 2020 fue un año de recesión, pero 2021 fue un año de recuperación, en cambio 2022 está siendo un año de estabilización. Del 2023 al 2025 se espera otro período de crecimiento estable, partiendo de los precios de finales del 2019.
“Durante el 2020, los precios de los inmuebles bajaron un 10 % situándose alrededor de los 1.000 dólares/m2 en las zonas residenciales y comerciales. El impacto fue aún más grande en los alquileres, que llegaron a bajar alrededor del 30 % de los precios que tenían a finales del 2019”, explica Casas en Bolivia en un análisis del mercado inmobiliario.
Durante el 2021, los inmuebles empezaron a recuperar su valor, y en muchos casos se vio que los precios de venta casi alcanzaron niveles prepandemia, pero no en todas las zonas ni ciudades, ni para todos los tipos de inmuebles. Eso sí, los alquileres aún estaban entre un 15 % y 2 0% por debajo de su precio a finales del 2019.
También se observó el fenómeno de que la virtualidad se adelantó cinco años en Bolivia. Y este cambio, que no es solamente en Bolivia sino en todo el mundo, está ocasionando que los inmuebles destinados a oficinas, empresas y centros de trabajo pierdan de forma permanente su velocidad de crecimiento en los precios de alquiler.
“Ahora, en el 2022, se observa que los inmuebles destinados a vivienda casi ya han alcanzado los precios que tenían a finales del 2019 y que durante este año se estabilicen en este nivel. Pero los precios de ambientes destinados a oficinas y empresas aún siguen rezagados y se espera que alcancen niveles prepandemia en el 2023, ya partir de ese momento, crecerán a una velocidad más lenta que la década del 2010”, señala el portal informativo.
Se espera que este sea un año de estabilización en los precios que se tenían a finales del 2019, recuperando aquellos muy parecidos en casi todas las zonas y ciudades de Bolivia, con excepción de los alquileres para oficinas y empresas que se espera que lleguen a niveles prepandemia en 2023.
Durante el 2023, se prevé un crecimiento que se hubiera visto el 2020, incluso un poco más acelerado durante ese año, a causa del «efecto rebote de recuperación» qué podría darse después de la finalización total de la pandemia, aunque esto es bastante incierto y probablemente este efecto rebote no se dé.
Se han emitido más de 800.000 permisos de construcción este año
El INE dio a conocer las estadísticas de los permisos de construcción de 2022 con base a los registros administrativos proporcionados por los Gobiernos Autónomos Municipales de las ciudades capitales y otras de las principales conurbaciones.
De enero a mayo de esta gestión se han emitido de forma preliminar 817.285 permisos de construcción. En todo el 2021 se registraron 2.319.565 y en 2020 un total de 1.808.464. Debido al rezago en la transmisión de registros por parte de los GAM, la información es preliminar, sujeta a modificaciones por actualizaciones.
A partir de marzo del año 2020, a consecuencia de la crisis sanitaria en el país, la cobertura de la información se vio afectada, en varios GAM, por lo que no se emitieron aprobaciones, legalizaciones y/o regularizaciones de permisos de construcción, con normalidad por tanto la información es parcial y preliminar.
Estas estadísticas son referenciales para conocer la evolución de las autorizaciones, legalizaciones, regulaciones y otro tipo de trámites que emiten los gobiernos locales, para construcciones residenciales y no residenciales en el área de su jurisdicción.
Asimismo, en febrero 2022, la superficie autorizada para construcciones residenciales y no residenciales, en ciudades capitales y principales conurbaciones, tuvo una variación acumulada de -14.5 %.
Cabe recalcar que la superficie registrada en las estadísticas corresponde a la de permisos de construcciones residenciales y no residenciales. Las residenciales a edificaciones u obras son destinadas a ser usadas como vivienda, que poseen muro, cubierta y pavimento que prestan un servicio habitacional a los hogares, y las no residenciales aquellas edificaciones destinadas a obras que no son utilizadas como vivienda, como ser: fábricas, hospitales, escuelas, edificios de oficinas, hoteles, tiendas, centros comerciales, u otras. La superficie registrada incluye aprobaciones, ampliaciones, remodelaciones, levantamientos y relevamientos.
Según Rivero, por los datos que expone la Cadecocruz hasta el primer semestre del 2022, se conoce que solo el 49 % de la población boliviana tiene casa propia. Esto se debe porque las personas no pueden acceder al crédito de vivienda por la informalidad de su actividad económica o porque tienen temor a someterse a un crédito o porque tienen en movimiento su capital y no lo tienen invertido en un bien inmueble, sea en alquiler o anticrético.
Toma en cuenta varios requisitos para construir
El arquitecto Pedraza recordó que los requisitos para la construcción incluyen tanto aprobaciones por los colegios de cada especialidad como colegios de arquitectos, de ingenieros, por el visado, y por parte de la Alcaldía la aprobación de proyecto y licencias de construcción. “Muchas veces requieren bastante tiempo de acuerdo con la complejidad de cada proyecto, si son más complejas tienen más requisitos”, expuso.
Rivero complementó que es importante que las constructoras tengan claramente definido el derecho propietario del inmueble en el que desarrollarán un proyecto residencial o comercial, es decir, su testimonio de propiedad debidamente inscrito en la oficina de Derechos Reales, plano de uso de suelo, certificado catastral e Impuestos a la Propiedad de Bienes Inmuebles, y que acompañen el Anteproyecto de construcción, que consta de los planos de construcción elaborados y firmados por un Arquitecto y visados por el Colegio de Arquitectos, que también debe incluir los planos técnicos (eléctrico, hidrosanitarios, gas) suscritos por los profesionales idóneos.
“A partir de julio del 2022, los contratos de preventa de inmuebles, sean de uso residencial o comercial, deben cumplir una serie de requisitos previstos en el Decreto Supremo Nº 4732 y su Reglamento, requisitos entre los que están los citados previamente para ser certificados mediante el Sistema de Registro de Contratos Inmobiliarios (Sirci) aprobado y creado por el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor del Ministerio de Justicia, de forma que los contratos certificados no sean catalogados como abusivos y, por ende, no sean sujetos a fiscalizaciones y pago de multas por incumplimiento.
En cuanto a los trámites de la Alcaldía cruceña, en la Secretaría Municipal de Planificación, existen tres primordiales: la licencia de construcción (SES), los lineamientos de construcción (LCU) y el Certificado de Compatibilidad de Uso (CCU) para tramitar ficha Ambiental y obtención de la licencia de construcción.
Para la licencia de construcción (SES), que cuesta 360 bs, se debe presentar:
- Llenado de Formulario único de ingreso de trámite. (Entregado por Plataforma).
- Carta dirigida al Secretario Municipal de Planificación, Arq. Emiliano Cronenbold Justiniano, solicitando la Licencia de Construcción.
- Fotocopia de títulos de propiedad del terreno, inscritos en Derechos Reales.
- Fotocopia de minuta de transferencia o copia de declaratoria de herederos (si corresponde).
- Plano de uso de suelo original y 1 copia (validez 5 años).
- Fotocopia del Certificado Catastral.
- Pago de impuesto de la gestión correspondiente.
- Certificado alodial original, vigencia 6 meses.
- Demarcación de Línea Municipal (Línea de Verja).
- Fotocopia de la cédula de identidad del/los propietarios/s; si el propietario es persona jurídica, deberá presentarse documentación del representante legal.
- Una Fotocopia de Proyecto Aprobado (planos).
- Presentar los 3 juegos de Planos Arquitectónicos Aprobados originales.
- Una Fotocopia de la Ficha de Aprobación.
- Adjuntar una carta indicando al Supervisor y Superintendente de Obra, con firma y sello de los profesionales, en dos copias.
- Requisito indispensable presentación de la Licencia Ambiental original y una Fotocopia emitida por la Gobernación.
- Su documentación deberá estar debidamente ordenada y archivada en folder amarillo o un cóndor según la cantidad de documentación.
Los lineamientos de construcción (LCU), con un costo de 200 bs, solicitan:
- Carta dirigida al Arq. Emiliano Cronenbold Justiniano Secretario Municipal De Planificación, en la cual contemple la información requerida por el interesado.
- Llenado de Formulario único de ingreso de trámite. (Entregado por Plataforma).
- Fotocopia plana de uso de suelo visado.
- Fotocopia de la cédula de identidad del / los solicitantes.
- Su documentación deberá estar debidamente ordenada y archivada en folder amarillo o un cóndor según la cantidad de documentación.
El certificado de compatibilidad de uso (CCU) para tramitar Ficha Ambiental y Obtención de Licencia de Construcción, de 133 bs, pide:
- Llenado de Formulario único de ingreso de trámite. (Entregado por Plataforma).
- Fotocopia Plano de uso de suelo (validez 5 años).
- Fotocopia de la cédula de identidad del/los propietarios/s; si el propietario es persona jurídica, deberá presentarse documentación del representante legal. En caso de que la tercera persona realice la solicitud de trámite, el propietario deberá otorgar documentación que acredite la autorización.
El Sirci fue la última actualización para trámites digitales
La Cámara Boliviana de la Construcción (Caboco), en coordinación con el Viceministerio de Defensa del Consumidor y los sectores inmobiliarios a nivel nacional, ha trabajado y consensuado el Reglamento al Decreto Supremo 4732, que regula los modelos de contrato de adhesión libres de cláusulas abusivas relacionadas con la venta futura, reserva de propiedad u otras modalidades de bienes inmuebles.
El trabajo ha logrado recoger las preocupaciones de todos los sectores, tanto del proceso como de la construcción, con la seguridad de que este logro ha dado un paso importante en la relación del sector público y privado, en beneficio de la seguridad de los que quieren contar con una vivienda propia.
“Generar un sistema en línea con un código QR para los usuarios, determinar plazos para revisiones y observaciones, al igual que actualizar el marco jurídico de la oficina de Derechos Reale data de 1887, forman parte de la propuesta que busca superar la excesiva demora y falta de transparencia”, informó la Caboco.
La institución sugirió que, en el mediano plazo, se puedan interrelacionar los sistemas de los Gobiernos Municipales con los de Derechos Reales, para contar con información en línea, aspecto que sin duda apoyará a los funcionarios en las verificaciones de la autenticidad de la documentación que reciben.
Según la Cadecocruz, entre los requisitos que deben cumplir los propietarios y empresas constructoras dedicadas a proyectos inmobiliarios, se destaca contar con ciudadanía digital activa, descripción general del proyecto, documentos que acrediten el derecho propietario del bien inmueble a través del folio real o escritura pública de propiedad o minuta de transferencia notariada y otros; planos autorizados y permisos de construcción o el respaldo del ingreso de los trámites antes señalados otorgados por los GAM, para proyectos inmobiliarios; planimetría aprobada o el respaldo del ingreso del tramite ante el GAM correspondiente, para proyectos de urbanización.
Oportunidades para los siguientes años con la tendencia de crecimiento
“Apreciamos que efectivamente hay crecimiento. El sector de intermediación inmobiliaria tiene movimiento, es decir, se venden, alquilan y dan en anticrético diversos inmuebles, todavía a precios algo más bajos respecto al 2020 prepandemia, y con una rotación variable por tipo de inmueble (casa dentro y fuera de condominio, departamento, terreno para vivienda y para uso comercial/industrial, local comercial, oficina, galpón, etc.), siendo el que tiene mayor rotación, los inmuebles de uso residencial”, aseguró Franz Rivero.
Para el portal informativo Casas en Bolivia, actualmente, y muy posiblemente toda la década del 2020, las oportunidades para comprar inmuebles de alto retorno en la inversión estén en:
- La compra de terrenos y pequeñas casas en zonas marginales de las ciudades de Santa Cruz y El Alto, y en menor medida, en ciudades de alto crecimiento poblacional, como Trinidad y Cobija.
- La compra de departamentos de un solo dormitorio entre los 40 m2 y los 60 m2, en zonas muy residenciales de las ciudades como Equipetrol, Calacoto, o Cala Cala, por su alta rentabilidad en los alquileres.
- La compra y alquiler de inmuebles que promuevan el trabajo virtual y a distancia, con comodidades y ergonomía para posibilitar esta forma de trabajo, mediante mayor espaciado, ambientes dedicados como estudios, lugares específicos para los niños, en zonas más residenciales, entre otros.
- La compra de inmuebles de alta calidad y de lujo, por el fenómeno y tendencia Airbnb y la renta a corto plazo de estos ambientes a modo de hotel y hospedaje, a turistas tanto nacionales como el extranjero, en zonas muy residenciales como Equipetrol, Calacoto y Cala Cala y el centro de las ciudades. Aunque muy posiblemente el fenómeno Airbnb se acabe alrededor del año 2025 y este mercado se estabilice, y sus precios de alquiler ya no permitan retornos extraordinarios de la inversión.
De formas, durante la década del 2020, comprar un inmueble en Bolivia en casi todos los casos será una buena inversión, ya que permitirá guardar la riqueza como si fuera un monedero (y generar más retornos que un DPF de un banco), ya que los inmuebles en el país casi todo el tiempo se aprecian, y esta tendencia no cambiará en esta década, ni muy posiblemente, tampoco en la próxima década del 2030.
“La actividad de la construcción, que es una parte del sector inmobiliario, genera un 4% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. El sector inmobiliario está compuesto por una cadena de valor amplia, en la cual la construcción es uno de los eslabones más fuertes e importantes, al que se suman la banca, los seguros, los intermediarios o corredores inmobiliarios, los importadores de materiales de construcción o los productores de materiales de construcción, así como los profesionales afines (abogados, arquitectos, ingenieros, contadores, decoradores) así como los que brindan bienes o servicios relacionados, como las ferreterías, casas de decoración, etc.”, concluyó Rivero.