En el sector inmobiliario, uno de los errores más comunes es ver la obra terminada como el fin del proceso. Desde la perspectiva de la Valoración de Activos, la entrega de llaves es apenas el inicio de la fase más crítica: la vida operativa. Un inmueble no es solo una estructura; es un activo financiero inmovilizado cuya liquidez depende de su salud técnica y de gestión.
Diversos análisis latinoamericanos de costo del ciclo de vida muestran que la construcción suele representar solo entre el 20% y el 35% del costo total de un edificio. El 65% a 80% restante corresponde a su operación, mantenimiento y reposiciones a lo largo de la vida útil; razones por las cuales mantener no es un gasto, es una estrategia para detener la hemorragia de valor.
Iván Paniagua, gerente general e ingeniero perito de IVANCO, explicó que el ciclo de vida de un edificio —concepción, operación, madurez, declive y reposicionamiento (Norma ISO 15686 de Edificios y Activos Construidos, Planeamiento de la vida útil) exige decisiones de diseño, mantenimiento y gestión que determinan su competitividad y valor en cada fase.
Agregó que ahí reside la clave: la vida útil física (durabilidad de materiales y estructura) puede extenderse décadas, mientras que la vida útil económica (el periodo en que el activo genera valor) suele ser mucho más corta. Es en la brecha entre ambas donde nace la ruina funcional: el edificio sigue en pie, pero deja de ser rentable.
La Ruina Funcional
Según Paniagua, la ruina funcional es un estado-condición inherente a toda obra construida. Técnica y jurídicamente, se configura cuando un inmueble pierde de manera sustancial su capacidad de cumplir la función para la cual fue concebido, independientemente de su estado estructural.
“Esta condición se desarrolla por la falta de adecuación del activo frente a las exigencias de su entorno y recae directamente bajo la responsabilidad de sus propietarios. En el régimen de propiedad horizontal, esta realidad se intensifica por la complejidad de su gestión colectiva, convirtiéndose en uno de los principales factores de deterioro del valor inmobiliario”, explicó.
La gestión de la administración en la propiedad horizontal (condominios)
La administración no es un gasto operativo; es el principal factor de preservación o erosión del valor del activo. En régimen de propiedad horizontal, cuando la gobernanza falla, la ruina funcional aparece como consecuencia acumulada de omisiones administrativas, morosidad y ausencia de planificación.
El «Directorio de vecinos» vs. la realidad jurídica
Paniagua afirmó que uno de los mayores venenos para la plusvalía de un edificio es la figura del ‘Directorio de Vecinos’. Jurídicamente —Ley de 1949 y Código Civil— el único sujeto con personería y capacidad de representación es el administrador.
Cuando un grupo de vecinos sin formación técnica decide qué se mantiene y qué no para bajar la expensa, está tomando decisiones de inversión con un sesgo emocional, no técnico. Una administración profesional debe ser única y delegada; de lo contrario, el edificio entra en una parálisis de gestión que el mercado detecta de inmediato.
La expensa como termómetro de liquidez
La expensa es el indicador más honesto de la salud de un inmueble. En mercados latinoamericanos, la relación expensa-renta saludable oscila entre el 10% y el 20%. A partir del 20%-25%, el inmueble pierde competitividad; cuando supera el 30%, el activo ve severamente afectado su atractivo financiero.
Un diseño con demasiadas áreas comunes mal planificadas genera una expensa alta que “se come” la rentabilidad. “En IVANCO evaluamos un coeficiente de eficiencia, idealmente por debajo del 25% de áreas comunes respecto a las privadas. Si este número es alto, el edificio nace con una patología económica difícil de curar. Adicionalmente, una morosidad superior al 20% es señal de mala gestión: reduce liquidez y obliga a expensas extraordinarias”, sostuvo.
La identidad económica del condominio
Para un inversor o un perito, la verdad del edificio no está en el color de la fachada, sino en la escritura de propiedad horizontal y su planilla de superficies. Ahí se determina cuánto del suelo (el FIT – Fracción Ideal de Terreno) le corresponde a cada dueño. Una gestión que no comprenda esta naturaleza técnico-jurídica mixta está condenando a los propietarios a una minusvalía inevitable.
Edificios que “no sirven” aunque estén estructuralmente sanos
La ruina funcional es el enemigo invisible que erosiona el valor inmobiliario de forma silenciosa. Un edificio puede estar en pie, cumplir condiciones mínimas de habitabilidad e incluso presentar una apariencia aceptable y, sin embargo, haber dejado de ser un activo eficiente.
“Como IVANCO identificamos cuatro detonantes críticos: el diseño antifuncional, que maximiza áreas construidas a costa de la eficiencia operativa; la gestión por omisión, que ignora que el 70% del gasto ocurre tras la construcción y condena al activo a la degradación; la ineficiencia económica, es decir, expensas desproporcionadas que impactan la competitividad del activo; y la incompatibilidad de usos, usos mixtos mal resueltos que generan rechazo de mercado y depreciación de las unidades”.
El umbral crítico: la regla de las 3/4 partes
La salida jurídica ante un edificio que “no sirve” está codificada. El artículo 193 del Código Civil establece que si un edificio perece en una parte que represente las tres cuartas partes (3/4) de su valor, cualquier copropietario puede exigir la división y venta en pública subasta. La doctrina moderna extiende este concepto a la ruina funcional: si el costo de devolver la operatividad al edificio supera el 75% de su valor de mercado, estamos ante una ruina técnica.
Por otro lado, Paniagua destacó que la ruina funcional opera como un factor de distorsión estructural del valor, capaz de neutralizar incluso atributos tradicionalmente determinantes como la ubicación, el diseño arquitectónico o la calidad constructiva.
La minusvalía del 25% y la penalización del mercado
Para el ingeniero, el impacto más inmediato de una administración deficiente es una minusvalía de entre el 20% y el 25% en el valor de tasación. El mercado no solo castiga el precio: un activo en un edificio “enfermo” se vuelve difícil de vender o alquilar. El comprador moderno es cada vez más técnico y huye de los problemas comunes que no puede controlar individualmente.
“Identificamos dos umbrales críticos en expensas: la regla del 30% —cuando la expensa supera ese porcentaje del valor del alquiler, el flujo de caja se vuelve insuficiente y la rentabilidad neta se degrada— y la ilusión monetaria: propietarios que alquilan por debajo del mercado para cubrir expensas altas, generando un efecto dominó que devalúa toda la zona”.
El retorno de la inversión y las banderas rojas
En mercados como el latinoamericano y particularmente en Santa Cruz no existe un estándar único de retorno, pero sí rangos: los activos inmobiliarios residenciales suelen generar retornos entre el 6% y el 10% anual, lo que se traduce en periodos de recuperación de inversión que van aproximadamente de 10 a 20 años.
En escenarios optimizados, estos plazos pueden reducirse a 8–12 años, mientras que en activos ineficientes afectados por mala gestión o ruina funcional, o con un diferencial mayor al 35% entre metros construidos y útiles, el retorno puede extenderse a 15 o 16 años, convirtiendo al inmueble en un pasivo que consume capital en lugar de generarlo.
En el ejercicio del peritaje identificamos señales de alerta que pueden anular el valor de una mejora: las construcciones clandestinas, donde solo se valora el terreno y la construcción representa una pérdida patrimonial masiva; la deuda heredada, ya que la obligación de expensas sigue al título, no a la persona, y puede sorprender a un adquirente desprevenido; y la prescripción de deudas —art. 1509, inciso 3 del Código Civil—, que penaliza la falta de gestión oportuna en el cobro, acelerando la ruina funcional.
Casos de rediseño que aumentan rentabilidad
Para Paniagua, el inmueble no debe entenderse como un objeto estático, sino como un sistema dinámico susceptible de ser optimizado a lo largo de todo su ciclo de vida. Cuando el mantenimiento tradicional resulta insuficiente, la recuperación del valor exige una intervención integral desde la lógica de la Gestión de Activos: el objetivo no es solo conservar, sino reconfigurar el activo para maximizar su desempeño financiero.
A continuación, detallamos estrategias específicas de rediseño que transforman edificios “enfermos” en activos de alta rentabilidad:
• Externalización de áreas sociales: reconfigurar gimnasios, saunas o salones para uso comercial de terceros reduce la expensa neta y mejora la percepción del activo, incrementando la demanda de alquileres.
• Explotación comercial de fachadas: destinar muros ciegos a publicidad o pantallas LED genera ingresos recurrentes que pueden cubrir tanto lo que costó dejar la fachada en buen estado (CapEx) como lo que cuesta mantenerla cada mes (OPEX), aliviando la carga económica sobre los copropietarios.
• Rediseño jurídico mediante “subcondominios”: segregar financieramente usos incompatibles evita que un uso “canibalice” la economía del otro. Cada tipología asume sus costos directos, protegiendo la plusvalía individual y reduciendo conflictos.
• Conversión de bienes comunes en privativos: transformar áreas comunes subutilizadas en unidades privadas para venta o alquiler inyecta capital inmediato al fondo de reserva y reduce la carga de mantenimiento sobre las unidades restantes.
Peritaje, gestión y mantenimiento como respuesta
“A lo largo de esta entrevista hemos establecido que la pérdida de valor no es un accidente, sino el resultado de fallas sistémicas. Identificar la ruina funcional no es el fin; es el punto de partida para nuestra intervención. Como perito, he desarrollado en mi empresa IVANCO un modelo de intervención técnica estratégica, único en nuestro medio, donde el peritaje deja de ser un trámite para convertirse en la ‘caja negra’ que explica y resuelve la salud financiera del inmueble”.
El peritaje como diagnóstico estratégico
Sus informes no son meras descripciones: son instrumentos de lectura profunda que correlacionan patologías físicas con fallas funcionales, evalúan la sostenibilidad económica del activo y determinan riesgos de gestión antes de que prescriban deudas o se deterioren sistemas críticos. Interpretamos el inmueble como un organismo complejo.
De la lectura pericial a la gestión activa
En IVANCO, su intervención no termina en el papel. El peritaje es la base sobre la cual estructuran un sistema de gestión continua. La administración deja de ser una función de conserjería para convertirse en un mecanismo de Gestión de Activos: control de costos operativos, planificación de la inversión y detección de oportunidades que el mercado valora de inmediato. “No gestionamos edificios; gestionamos el ciclo de vida de un capital inmovilizado”.
Dentro de este modelo, el mantenimiento no es una respuesta reactiva al daño, sino una herramienta de prevención: anticipa fallas críticas evitando derramas extraordinarias, reduce la carga económica optimizando la eficiencia operativa y preserva la funcionalidad, asegurando que el activo siga siendo deseable para el mercado.
El informe técnico como hoja de ruta
“El corazón de nuestro valor en IVANCO son los informes técnicos integrales. No entregamos una lista de problemas; entregamos una hoja de ruta de valorización: diagnóstico físico-funcional, análisis del desempeño económico y propuestas concretas de rediseño o reconversión. Es el documento que permite pasar de la incertidumbre a la toma de decisiones basada en datos periciales”, explicó.
Agregó que la ruina funcional es evitable y reversible, siempre que se cuente con el diagnóstico correcto y la gestión técnica adecuada. “En IVANCO, no solo protegemos edificios; blindamos el patrimonio de quienes confían en los inmuebles como su principal reserva de valor”.
Iván Paniagua es ingeniero civil; egresó de la Universidad Autónoma Gabriel René Moreno (UAGRM), con especialización en valuación inmobiliaria y posgrado en valoración y gestión de patrimonio arquitectónico (Universidad Católica de Bolivia). Actualmente, se encuentra en tesis de la Maestría en Ingeniería de la Tasación y Valoración en la Universidad Politécnica de Valencia, España. A lo largo de nueve años ha desarrollado una sólida carrera en valoración de activos inmobiliarios, complementada por formación internacional como la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV). Su trayectoria incluye ser director Secretario de Comunicación (2025-2027) de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (CAINCRUZ) y director secretario de la Asociación de Ingenieros Civiles Valuadores de Santa Cruz (ASICIV), donde impartió el curso “Valuación de Inmuebles” en 2022.