• marzo 1, 2024

Invertir en bienes inmuebles una opción segura y rentable

Bolivia enfrenta una situación externa delicada. Después de casi 12 años con tipo de cambio fijo y en un entorno en el que los ingresos externos netos no han crecido, el régimen cambiario basó su continuidad en el uso de las reservas internacionales netas para fondear el requerimiento de divisas necesario para mantenerlo. Sin embargo, las reservas han llegado a un nivel crítico (en especial las correspondientes a divisas), lo cual pone en duda su continuidad

Se requieren instrumentos de ahorro e inversión que puedan ser útiles en esta situación. Los principales escenarios se concentran en tres tipos: i) el mantenimiento del tipo de cambio fijo en el límite, con constante incertidumbre sobre su continuidad; ii) eventual fin con una modificación en la paridad cambiaria (devaluación) y eventualmente flexibilidad cambiaria; y, iii) tipo de cambio fijo con una brecha cambiaria importante en el mercado paralelo. En cada uno de estos escenarios se requieren instrumentos que puedan servir para optimizar la inversión y, a su vez, asegurar los retornos. Lo propio sucede con el ahorro de las familias en estas circunstancias, que requieren de instrumentos de resguardo de la riqueza.

El mercado inmobiliario se constituye en una alternativa útil para lidiar con la incertidumbre. En el informe anual de riqueza producido por la consultora (Credit Suisse Group AG, 2022), se observa que la riqueza no financiera en Bolivia, de la cual la inmobiliaria es la mayor parte, es el 74% del total de riqueza neta. Este resultado proviene del hecho que los activos inmobiliarios han sido adecuados para lidiar con la inestabilidad económica y una alternativa frente a un entorno de varias barreras al emprendimiento.

LA VIVIENDA COMO UNA NECESIDAD ESTRUCTURAL

La vivienda no sólo es una alternativa para la coyuntura, sino una condición necesaria para una existencia digna. Más allá del corto plazo, existe la condición de proveer vivienda a aquellas familias que todavía aún no la tienen, no sólo para plasmar los planes de desarrollo estatales en sus diversas instancias, sino para el cumplimiento de la Agenda 2030. De hecho, Bolivia se sitúa como el cuarto país con más déficit habitacional cuantitativo en la región.[1] Llama la atención que el cambio entre 2005 y 2019 (antes de la pandemia) haya sido similar al del promedio regional pese a la aplicación de la Ley 393 que promovió el crédito de vivienda de interés social. De esa forma, en torno a dos de cada tres familias bolivianas poseen una casa propia (65,6%), que es levemente inferior al promedio latinoamericano (69,4%) y, consecuentemente, un tercio no tiene una casa propia.


[1] Existe también el déficit cualitativo o de vivienda de calidad, que alude a las carencias dentro de la vivienda por materiales rudimentarios, falta de equipamiento, etc. Según (Sánchez & Saldaña, 2022) en Bolivia el déficit cualitativo abarcaba 1,4 millones de viviendas en 2017 (91% del total, por encima del 72% latinoamericano. Parte de esta falencia corresponde al hacinamiento, que en el país estaría en torno a 13% del total, entendido como tres o más personas viviendo en una habitación (Escalera & Córdova, 2016).

Más de un millón de familias en Bolivia no poseen una vivienda propia. Del total de 3,6 millones de hogares que había en el país en 2021, 2,3 millones poseen una vivienda propia. Por su parte 596 mil hogares viven en operación de contrato (alquiler, anticrético o intercambio por servicios), y 600 mil la tienen en calidad de préstamo.

EL PRINCIPAL ACTIVO Y LEGADO FAMILIAR

La vivienda propia en Bolivia resalta el valor del ahorro intergeneracional. Dos tercios de las viviendas propias fueron adquiridas al contado, principalmente como resultado del ahorro de las familias, según los resultados de la Encuesta de Hogares 2021. A su vez, una cuarta parte corresponde a la herencia o legado familiar, que supera el medio millón de viviendas. Y una de cada nueve está siendo adquirida a crédito. En torno a 170 mil fueron adquiridas con programas de fomento o de crédito social, mientras que 100 mil fueron adquiridas con crédito bancario regular.

Provee un servicio fundamental las familias creando el espacio de habitabilidad. Una vivienda provee el servicio de hospedaje que un hogar requiere para el desarrollo de sus actividades. Para quienes son propietarios de una vivienda, implica un 11% del consumo total del país, con un valor de Bs25 mil millones (USD3.700 millones) imputados por el servicio que proveen según se deduce de la Encuesta de Hogares 2021. Es decir, correspondería al segundo ítem más importante en la canasta familiar si se añadiría la renta imputada del servicio de vivienda.

UNA FUENTE SEGURA DE INGRESO POR RENTA

Una vivienda proporciona una fuente de ingreso importante para sus propietarios. Las 495 mil viviendas que estaban en alquiler en 2021 generaban una renta promedio de Bs635 al mes o Bs7.626 al año, totalizando un flujo de Bs3.837 millones de ingreso anual para sus propietarios (USD559 millones). Este monto es equivalente a 1,7% del consumo total de los hogares, un guarismo que es el tercero más importante en la medición del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

La rentabilidad de los servicios de alquiler brinda seguridad, pero también es alta en la actual coyuntura respecto a otras alternativas. Tomando en cuenta la relación del precio promedio por metro cuadrado antes de la pandemia (USD768) y el valor de alquiler por similar espacio (USD4,69), disponible en (Infocasas, 2018), se infiere una rentabilidad del 7,3% en el rubro inmobiliario. Tomando en cuenta las tasas de rendimiento de otros instrumentos financieros, se infiere que tiene una rentabilidad más alta, a lo cual se añade el factor de seguridad que implica en términos de flujo.

LA COMPRA A CRÉDITO ES UNA ALTERNATIVA ECONÓMICA DE AHORRO

En comparación con el alquiler, para una familia sin vivienda es la opción de ahorro. Cotejando la habitabilidad en un espacio de 100 metros cuadrados en alquiler o en un crédito de compra a 20 años, la opción de compra proporciona una opción de ahorro y generación de riqueza importante para la familia como lo muestra el diagrama adjunto, donde se muestra que una erogación mensual 30% superior en crédito de vivienda durante 20 años genera un activo de USD78 mil, mientras que el alquiler no resulta en algún activo. De hecho, si la familia vive a crédito en un espacio que es 88 metros cuadrados, en 20 años llega a ser propietaria, que es el monto equivalente al pago por 100 metros cuadrados, pero sin ninguna opción de ahorro y mayor riqueza.

ES UNA PROTECCIÓN CONTRA LA INFLACIÓN Y LA DEVALUACIÓN

La tenencia de una vivienda genera plusvalía por encima de la inflación. El Banco Internacional de Pagos (BIS por sus iniciales en inglés) recopila los índices de países en los cuales se calculan estadísticas de valor de inmuebles. Éstas muestran que en países emergentes la plusvalía anual es de 1,4%, mientras que en países avanzados es de 1,2%. Eso quiere decir que el valor de una propiedad inmueble se duplica en términos reales cada 50 años sólo por la posesión de la vivienda. En términos generacionales, implica que un inmueble tendrá al menos el doble de valor para la siguiente dinastía o generación por encima de la inflación.

UN SECTOR CON CONDICIONES PREFERENCIALES PARA EL CRÉDITO

La actual ley de servicios financieros prioriza la adquisición de vivienda. Desde la promulgación de la Ley 393 de servicios financieros y su posterior reglamentación, se ha incentivado el acceso a financiamiento para la compra o reparación de viviendas por debajo de un umbral específico (UFV460 mil, Bs1,1 millón o USD163 mil) a tasas preferenciales, que fluctúan entre 5,5% y 6,5%. Estos créditos han beneficiado aproximadamente a 100 mil familias desde su aprobación, una cifra que es concordante con las estadísticas de encuestas previamente mostradas.