¿Comprar, refaccionar o construir una casa?

Al momento de tener una casa, es común que surjan dudas como cuál es la mejor opción: construir, comprar o refaccionar. Por eso, desde la revista Contacto Construcción, se consultó a distintas fuentes que son de referencia en el rubro para ilustrar sobre este tema y que los lectores consideren esta información como una herramienta para tomar una decisión.

“Cada opción tiene sus ventajas y desventajas. Comprar una vivienda te da la posibilidad de escoger entre las opciones que te ofrece el mercado, pero, por ejemplo, construirla te da la opción de proyectarla al gusto del cliente, tomando en cuenta las demandas y características muy propias que cada familia tiene. Una reforma o remodelación, en cambio te da la opción a transformar o mejorar lo que ya existe, y eso puede ajustarse mejor al presupuesto con el que se disponga”, explicó el arquitecto Ernesto Urzagasti, segundo vicepresidente del Colegio de Arquitectos de Santa Cruz (Cascz).

El presidente de RE/MAX Bolivia, Oliver Viera, complementó que también depende de la situación económica de cada persona y del tiempo con el que se cuente para habitar la casa. Si existe la posibilidad de construir, puede ser la mejor opción, ya que al edificarla desde cero podrá hacerse al gusto del propietario; esto también puede salir más barato, en función de los materiales que se escoja. Construir una casa requerirá de más tiempo que comprar una ya hecha; comprar puede salir más caro, ya que el que la vende gana una plusvalía sobre la casa.

Con el deseo de orientar mejor al mercado inmobiliario cruceño, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), Franz Rivero Arce, especificó que se puede responder esta duda de forma personalizada para cada persona que necesita satisfacer su necesidad de vivienda.

“Una familia pequeña con uno o dos hijos, con un promedio de ingresos que aplique al crédito de vivienda social, con poca disponibilidad de tiempo por su trabajo y ocupaciones, podría preferir comprar una casa lista. Por otra parte, una pareja de adultos mayores, con hijos independientes, puede preferir construir algo a medida, por ejemplo, una casa de una planta para evitar gradas en lugar de comprar algo listo”, detalló.

Agregó que un constructor o inversor inmobiliario, puede inclinarse por la compra de una casa antigua a buen precio, para remodelarla y revenderla teniendo una ganancia. Por lo tanto, la respuesta correcta será aquella que identifique mejor las condiciones y necesidades del interrogado.

“En el contexto actual de Santa Cruz de la Sierra, la respuesta a la pregunta de si es mejor comprar, reformar o construir una casa dependerá de varios factores. Sin embargo, en general, considero que la opción más favorable sería comprar una casa existente y realizar reformas según las necesidades y preferencias individuales” coincidió Carlos Terrazas Cortez, presidente de la Cámara Inmobiliaria Nacional de Bolivia (CNIB).

Afirmó que comprar una casa existente puede ofrecer ventajas en términos de ubicación, infraestructura básica ya establecida y menor tiempo de espera para ocuparla. Luego, realizar reformas permitirá personalizar la propiedad según los gustos y requerimientos específicos, sin necesidad de iniciar una construcción desde cero, lo que puede resultar más costoso y requerir más tiempo. Además, adquirir una casa existente también puede ser una opción más segura en términos de permisos y regulaciones legales.

“Sin embargo, cada caso es único y depende de la situación financiera, las preferencias personales y las condiciones del mercado inmobiliario. Por tanto, es esencial evaluar cuidadosamente todas las opciones y buscar asesoramiento profesional antes de tomar una decisión definitiva”, resaltó.

Comprar una casa

Viera recalcó que, al comprar una casa, se gana un capital que, al momento de vender se gana una plusvalía. Además, se pueden generar ingresos adicionales si se compra para poner en alquiler. Un alquiler puede dar entre 4% y 6% de retorno anual sobre la inversión de compra. Es decir, si se invirtió 100.000 dólares, se podrá generar 5000 dólares anuales en alquiler más la plusvalía. Por ende, en vez de poner el dinero en el banco, ganando un interés del 4%, se puede generar más con un alquiler.

Urzagasti expresó que la adquisición de un bien inmueble tiene la ventaja de que se puede elegir el rango de inversión (hasta cuánto se tiene para invertir), y con base en eso elegir entre la oferta disponible en el mercado inmobiliario. Inclusive en el caso de la preventa la plusvalía es aún mayor, toda vez que entregado el inmueble el precio comercial automáticamente sube. En el caso de Santa Cruz de la Sierra se dispone de una variada oferta inmobiliaria que va desde pequeños monoambientes hasta lujosas viviendas en el Urubó.

Rivero mencionó algunas de las ventajas de comprar un inmueble listo y nuevo:

• Saber si la constructora o el vendedor dan garantía en caso de algún deterioro o desperfecto en un determinado lapso de tiempo.
• Conocer la memoria de calidad o detalle de materiales, acabados y proveedores que han intervenido en la construcción.
• Debería contar con los planos de construcción y técnicos, aprobados (cimientos, eléctrico, hidrosanitario, de climatización, de cableado estructural si corresponde, etc.)

Sobre un inmueble de segunda mano o con cierta antigüedad, estas son las ventajas:

• Si está en buen estado, confirmar su solidez y calidad de acabados.
• Al menos estos últimos años de desaceleración económica, puede haber mayor margen de negociación en el precio.
• La coyuntura actual hace favorable que haya mayor oferta que demanda en cierto tipo de inmuebles.

Información: CNIB

Refaccionar una casa

El arquitecto Urzagasti indicó que refaccionar una vivienda o un inmueble, en general, obedece a la necesidad de mejorar, ampliar o restaurar lo ya existente. En todo caso es una opción intermedia, económicamente hablando, a comprar o construir una vivienda desde cero.

La ventaja es sin duda alguna que pueden hacerse intervenciones o ampliaciones según el presupuesto disponible y que puede representar una opción más accesible. La desventaja es que, en muchos casos, una ampliación o refacción suele ser tanto o más cara que una construcción nueva, por las complejidades constructivas que a veces implica intervenir sobre un inmueble ya pre existente, más aún si la antigüedad es notable, implican más ítems adicionales o imprevistos que van surgiendo en la obra.

Para contextualizar, Rivero relató que, En Estados Unidos, esta práctica se denomina “Fix and flip” (reparar y voltear) o “flipping houses” (voltear casas) y consiste en comprar casas antiguas o deterioradas a un buen precio, remodelarlas y revenderlas con una ganancia. Empero, en dicho país existen normas, procedimientos y métodos de construcción muy diferentes a los que hay en Bolivia.

“A pesar de ello, en nuestro país, existen constructores e inversionistas inmobiliarios que se dedican a comprar casas antiguas o deterioradas, las refaccionan y las revenden aspirando a tener una ganancia en un corto plazo.  Lo ideal de esta modalidad es que se realice en el menor tiempo posible, tanto el de la refacción como el de la reventa”, aconsejó.

Las refacciones, según Viera, pueden darse porque la casa se encuentra con problemas, como filtraciones o fisuras, o por querer añadirle algo como una piscina, churrasquera o habitaciones. Es importante hacerle mantenimiento a la casa de manera regular para que no se desmejoren por si en algún momento se decide vender. Estas desmejoras pueden generar una pérdida de dinero. Es bueno mantenerlas siempre pintadas, tener el techo arreglado, hacerles mantenimiento a los aires, etc. Si se descuida, estos arreglos pueden luego salir más caros.

Información: CNIB

Construir una casa

Rivero señaló que quienes optan por esta opción, es por:

• Optimizar presupuesto: con buenos mecanismos de control y con proveedores responsables, es posible optimizar el presupuesto de construcción.
• Llevar un mejor control de qué materiales se emplean, con una adecuada fiscalización de la obra.
• Cómo se construye.

Urzagasti acotó que una construcción nueva implica dibujar sobre un lienzo en blanco, debido a que al ser todo desde cero, se pueden prever y planificar a gusto todos los requerimientos del cliente o usuario final, y ello permite una mejor respuesta del diseño para esas demandas. Esa sería la gran ventaja.

Ahora, en el otro extremo está el costo que esto puede implicar, porque el diseño debe adaptarse al presupuesto disponible, y por lo general el cliente no calcula los extras o adicionales que siempre acompañan a una vivienda nueva, por ejemplo, carpintería en cocina y roperos, equipamientos de artefactos como calefones, aires acondicionados, cortinas, cámaras de vigilancia y domótica, por citar algunos. Estos costos suelen encarecer el presupuesto inicial, y siempre es bueno tenerlos previstos antes de pretender hacer una inversión para construir.

Información: CNIB

¿Cuán importante es la ubicación, el diseño y el tiempo?

“Esos tres condicionantes son muy importantes y en la mayoría de los casos son determinantes a la hora de definir una inversión inmobiliaria. La ubicación será siempre clave para valorar la inversión dado que el entorno es determinante para evaluar la plusvalía a mediano y largo plazo. El diseño lo es todo, un buen diseño, racional, bien logrado, que contemple todos los aspectos necesarios le dará un valor agregado a la inversión. Y el tiempo es precioso en la construcción por lo que es claro decir que a menos tiempo mayor efectividad”, expuso Urzagasti.

Viera destacó que la ubicación es el factor más importante. Puede haber dos casas construidas exactamente igual en dimensión, diseño y materiales; sin embargo, la que tenga una mejor ubicación será la de mayor valor. Esto depende mucho de la zona en la que se encuentre situada, cerca de alguna unidad educativa, supermercados, zonas empresariales, entre otros.

Rivero coincidió que la ubicación es uno de los factores más importantes al momento de realizar una inversión inmobiliaria, sea para uso residencial, comercial o industrial. En cambio, el diseño puede influir en la forma en la que se emplea el inmueble y qué tan útil es para sus ocupantes. Una construcción minimalista o moderna, puede ser mejor o más eficiente energéticamente (consumo de agua, energía eléctrica, etc.) que una casa con diseño colonial o clásico. De igual forma, los materiales empleados, su tipo, uso, características y calidad influyen en el costo de la construcción.

“El tiempo y voluntad del interesado en comprar, reformar o construir también es importante para que el resultado deseado sea el mejor.  Definitivamente, construir algo al gusto del propietario, demanda tiempo, voluntad y paciencia en todas las etapas de la construcción”, añadió.

A su turno, Terrazas entró en detalle sobre la importancia de cada uno:

• Ubicación: Es uno de los factores más importantes a considerar al invertir en una propiedad. Una ubicación deseable puede influir en el valor de reventa, la accesibilidad a servicios y comodidades, el potencial de crecimiento y la calidad de vida en general. Una ubicación conveniente cerca de centros urbanos, áreas comerciales, transporte público, escuelas y áreas recreativas puede hacer que una propiedad sea más atractiva tanto para la vida cotidiana como para la inversión.
• Diseño: El diseño de una propiedad también es crucial, ya que determina la funcionalidad, la estética y la comodidad del espacio habitable. Un diseño bien pensado puede maximizar el uso del espacio, proporcionar una distribución eficiente, aprovechar la luz natural y crear una atmósfera agradable. Además, un diseño contemporáneo y atractivo puede aumentar el atractivo de la propiedad en el mercado y atraer a posibles compradores o inquilinos.
• Tiempo: El factor tiempo es fundamental tanto en términos de inversión como de satisfacción personal. Si tiene restricciones de tiempo y necesita una solución habitacional rápida, comprar una propiedad existente puede ser la opción más conveniente. Sin embargo, si busca un diseño personalizado o una ubicación específica, construir o reformar pueden llevar más tiempo, pero brindarle la oportunidad de obtener exactamente lo que desea.

En resumen, la ubicación, el diseño y el tiempo son elementos interrelacionados que deben ser considerados cuidadosamente al tomar decisiones relacionadas con la inversión inmobiliaria. Cada uno de ellos puede tener un impacto significativo en el valor, la funcionalidad y la satisfacción a largo plazo de una propiedad.

Costos entre construir y refaccionar

Según la CNIB, el costo de construir una casa o reformar una existente puede variar significativamente según diversos factores, como la ubicación, el tamaño, el diseño, la calidad de los materiales, la mano de obra local y el alcance del proyecto. Una idea general de los rangos de costos:

• Construir una casa: El costo de construcción de una casa nueva se calcula por metro cuadrado. En general, en Bolivia, el costo de construcción puede variar entre 260 a 500 dólares por m2, dependiendo de los factores mencionados anteriormente. Esto significa que una casa de 70 m2 podría tener un costo de construcción estimado de 18,200 a 35,000 dólares.
• Reformar una casa: El costo de las reformas también puede variar significativamente según la extensión de los trabajos a realizar. Las reformas leves, como la renovación de baños o cocinas, pueden costar alrededor de 280 a 350 dólares por m2. No obstante, las reformas más completas que involucran cambios estructurales, reemplazo de instalaciones o una remodelación completa, pueden oscilar entre 280 a 350 dólares por m2.

Estos rangos de costos son solo estimaciones generales y pueden variar según la ubicación y las circunstancias específicas de cada proyecto. Es recomendable solicitar presupuestos detallados a contratistas y consultores de construcción para obtener una evaluación precisa del costo según los requerimientos y la propiedad en cuestión.

La Caincruz mencionó que, al margen del precio del terreno, que puede ser caro o barato dependiendo de su ubicación, ventajas y otros factores, si una persona decide tener una casa promedio, posiblemente le cueste un promedio entre 350-400 dólares/m2 construido.  Si quiere algo de lujo, no hay un límite para estimar el precio máximo.

RE/MAX Bolivia proporcionó estas cifras: entre 500 a 1000 dólares/m2 al construir, depende de los materiales que se eligen para usar. Al refaccionar, también dependerá la calidad de los materiales que se escojan y lo que se quiera refaccionar de la casa.

“Construir una vivienda, actualmente puede rondar, dependiendo del segmento de acabados en obra fina, desde lo más estándar que esta alrededor de 300 dólares/m2 construido, y ese costo puede duplicarse o inclusive costar mucho más si estamos hablando de segmentos de vivienda de lujo con detalles exclusivos”, dijo el arquitecto Urzagasti.

Dentro de ese rango, continuó el profesional, podría uno moverse dependiendo de lo que se quiere construir y que tan exquisitos o exclusivos pueden ser los acabados. Las reformas pueden variar mucho porque si es solo de interiores, varía respecto a una que incluya cambio de cubiertas, por ejemplo. O si es una edificación muy antigua deberán preverse otras cuestiones que tienen que ver con la estabilidad de la vivienda antigua, es un tema más complejo cuyo presupuesto solo podrá definirse según cada caso.

¿Refaccionar departamentos?

Terrazas aseguró que, en Bolivia, tanto la refacción de departamentos como de casas son prácticas comunes. Si bien las casas unifamiliares son más comunes en algunas áreas, especialmente en zonas residenciales suburbanas, también hay una demanda significativa de departamentos en ciudades más grandes, como La Paz, Cochabamba y Santa Cruz de la Sierra.

“La refacción de departamentos para vivir es frecuente, especialmente en edificios más antiguos que pueden requerir actualizaciones en términos de diseño, infraestructura o distribución de espacios. Los propietarios de departamentos a menudo optan por renovarlos para modernizarlos, mejorar la funcionalidad y adaptarlos a sus necesidades y gustos personales”, acotó.

Además, la compra de departamentos en construcción es una opción popular en el mercado inmobiliario boliviano. Los compradores pueden personalizar y refaccionar el departamento antes de mudarse, lo que les permite adaptar el espacio a sus preferencias individuales desde el inicio. En resumen, tanto las casas como los departamentos pueden ser sujetos de refacción en Bolivia, dependiendo de las preferencias y necesidades de los propietarios.

“También suelen refaccionarse departamentos, en particular los que tienen una antigüedad mayor a 15 años.  Esas refacciones pueden ser menores o integrales, dependiendo del presupuesto de su propietario”, confirmó Rivero.

Tanto para una refacción como para la construcción de una obra nueva, el propietario está obligado a realizar una serie de trámites ante el gobierno municipal que le corresponda a fin de que no tenga observaciones ni sanciones, porque una mejora en el inmueble, es motivo para que el municipio ajuste el cobro de un impuesto a la propiedad anual mayor por la nueva calidad constructiva que tenga, en caso de una refacción o por ser obra nueva.

Por otra parte, las casas y departamentos requieren trabajos de refacción periódicos, al menos cada año en interiores y exteriores, para reparar signos de humedad, daños por el uso o tiempo de vida útil del inmueble.

“Los dos se refaccionan. Es importante hacerle mantenimiento regularmente, pintarla por dentro, hacerles mantenimiento a los aires, revisar el techo. Si se habla de refaccionar como aumentarle algo a la casa o departamento es más difícil hacerlo en departamento, ya que no existen muchas posibilidades de hacerles cambios como aumentarle una churrasquera, piscina u habitación”, añadió Viera.

Inversión para comprar, construir o reformar

Viera contextualizó que la inversión para comprar una casa puede ser financiado, en algunos casos hasta el 100%, pagando solo los gastos de la notaría. La construcción puede ser más costosa porque el desembolso debe ser en ese momento y hay que pagar en paralelo el otro lugar donde se estaría viviendo momentáneamente mientras se construye la casa. Por ende, se puede decir que es más caro por tiempo y dinero el construir una casa.

Al comprar una casa se hará un solo pago, sin embargo, para construirla se estará pagando los gastos de construcción más el gasto adicional de dónde se vive mientras se termina la casa. Se puede alquilar por un tiempo, sin embrago el alquilar no es un negocio, es un gasto. Se pierde de generar una plusvalía.

“A la hora de invertir, comprar es mejor. Refaccionar con mucho dinero no vale la pena. A veces creemos que al refaccionarla ganaremos dinero si luego la vendemos más caro, pero no es el caso. Por lo general no se recupera la inversión de lo invertido para la refacción”, aclaró.

Para Rivero, la reforma de un inmueble puede variar desde algo básico como el cambio de solo los muebles de la cocina, pasando por todos los muebles empotrados de los dormitorios hasta un cambio completo de pisos, artefactos de baño, iluminación, decorado, pintura de paredes, mobiliario y equipos (aire acondicionado, domótica, etc.).  La inversión podría ser desde unos 1.500 dólares en adelante.

Terrazas detalló cómo varía la inversión en cada caso:

• Comprar una propiedad existente: Al comprar una propiedad existente, la inversión se centra principalmente en el precio de compra de la propiedad y los costos asociados, como los impuestos, los honorarios legales y las comisiones de intermediación. El costo de compra puede variar ampliamente según la ubicación, el tamaño y la condición de la propiedad.
• Reformar una propiedad: El costo de las reformas depende de la extensión de los trabajos a realizar. Puede variar desde reformas menores, como renovación de baños o cocinas, hasta remodelaciones completas que involucran cambios estructurales y reemplazo de instalaciones. El costo de las reformas también depende de la calidad de los materiales y los acabados seleccionados. Es recomendable obtener presupuestos detallados de contratistas y profesionales para estimar el costo de las reformas específicas que deseas realizar.
• Construir una casa nueva: La inversión para construir una casa nueva incluye varios componentes, como el costo del terreno, los permisos y licencias, los honorarios de arquitectos e ingenieros, el costo de construcción y los acabados. El costo de construcción puede variar según la ubicación, el tamaño, el diseño y la calidad de los materiales seleccionados.

En general, construir una casa nueva tiende a ser la opción más costosa debido a los costos adicionales de adquisición de terrenos y construcción desde cero. Reformar una propiedad existente puede ser más económico en comparación, pero aún depende de la extensión de las reformas necesarias. Comprar una propiedad existente puede ofrecer un rango de inversión más amplio, ya que puede variar según el precio de mercado y la condición de la propiedad.

Es importante tener en cuenta que estos rangos de inversión son solo estimaciones generales y pueden variar según la ubicación, la calidad de los materiales, la escala del proyecto y otros factores individuales. Se recomienda obtener asesoramiento de expertos inmobiliarios y consultores de construcción para obtener estimaciones más precisas y evaluar la viabilidad financiera de cada opción.

No se debe olvidar el factor técnico  

De acuerdo con la CNIB, comprar, reformar o construir una casa tienen implicaciones técnicas distintas.

• Comprar una propiedad existente: Al comprar una casa existente, se debe evaluar cuidadosamente su estado técnico. Es importante realizar una inspección detallada para identificar posibles problemas estructurales, de plomería, electricidad u otros sistemas. Dependiendo de la condición de la propiedad, pueden ser necesarias reparaciones o mejoras técnicas para garantizar su seguridad y funcionalidad.
• Reformar una propiedad existente: La reforma de una casa implica realizar cambios técnicos para mejorar o modificar ciertos aspectos de la propiedad. Esto puede incluir renovaciones en baños, cocinas, actualizaciones de sistemas eléctricos o de plomería, cambios en la distribución del espacio, entre otros. Se requiere contar con profesionales especializados, como arquitectos, ingenieros y contratistas, para asegurar que las reformas se realicen de manera adecuada y cumplan con los estándares técnicos requeridos.
• Construir una casa nueva: Al construir una casa desde cero, se deben tener en cuenta diversos aspectos técnicos. Esto incluye la planificación arquitectónica, el diseño estructural, la selección de materiales, la coordinación de las instalaciones eléctricas y de plomería, entre otros. Se requiere la intervención de profesionales especializados en cada etapa del proceso para garantizar que se cumplan los estándares técnicos y que la construcción se realice de manera segura y eficiente.

“Desde el punto de vista inmobiliario, nuestra recomendación es contrastar las opciones de compra, refacción/reforma o construcción, calculando los precios de compra de la tierra, es decir, del terreno, de la construcción y los costos de titulación (pago de impuestos, aranceles, valorados y otros para construir o reformar).  A partir de ello, se puede estimar la rentabilidad del inmueble en caso de reventa a un determinado precio y tiempo, o por su arriendo”, concluyó Rivero.