Tendencias del valor de suelo urbano en las ciudades de La Paz y El Alto

Tendencias del valor de suelo urbano en las ciudades de La Paz y El Alto

Arq. Freddy Miguel Gómez, Arq. Paola Gabriela Gómez, Arq. Geraldine Gómez

G&G Real Estate Appraisers

Los estudios de investigación del valor de suelo han producido un cúmulo de conocimiento sobre el tema, principalmente en cuanto a la relación entre mercados de suelo formales e informales, información que ha sido recolectada en forma poco o nada sostenida.

G&G Real Estate Appraisers, a propósito de los datos proporcionados a “Valores de suelo AL”, para América Latina, ha generado una base sistematizada y sostenida durante los últimos cuatro años, posibilitando su interpretación y determinando patrones de comportamiento del mercado del valor de suelo urbano, en las ciudades de La Paz, El Alto y algunas capitales de provincia.

Ordenamiento territorial de las ciudades de La Paz y El Alto

Los datos obtenidos han sido ordenados por distritos y, dentro de ellos, por zonas homogéneas de valor; si bien ambas ciudades conforman un solo contexto urbano, el área metropolitana de La Paz, administrativamente, está conformado por dos municipios colindantes, físicamente divididos por el límite arcifinio entre el valle de La Paz (3600 metros sobre el nivel del mar) y la meseta altiplánica-El Alto (4000 msnm). El municipio de la ciudad de La Paz cuenta con siete macro distritos urbanos y dos distritos rurales, mientras que el de El Alto con 10 distritos urbanos (1 al 8, 12 y 14) y cuatro rurales (9, 10, 11 y 13), cada uno de ellos contendrá sus propias zonificaciones homogéneas de valor.

Posteriormente, y una vez ordenados los datos, por zonas de valor homogéneas para cada municipio, son comparados por gestiones, con el objeto de determinar su comportamiento y proyección (gestiones 2016, 2017, 2018, 2019). Todos los datos de valor en ambas ciudades han sido recopilados en campo, ordenados, sistematizados y proporcionados a Valores de Suelo AL:

La Paz El Alto
gestión 2016 con 29 datos
gestión 2017 con 31 datos
gestión 2018 con 37 datos
gestión 2019 con 96 datos

El Alto
gestión 2016 con 25 datos
gestión 2017 con 42 datos
gestión 2018 con 79 datos
gestión 2019 con 198 datos

Apropiación del espacio económico en La Paz y El Alto

Valores para La Paz – 2019

Una primera aproximación de valores da este cuadro, en el que encontramos, dentro la zona catastral homogénea 1-10, el valor medio más elevado es de $us/m2 2610.03 correspondiente a la zona de El Rosario (centroeste), mientras que el más bajo es de $us/m2 54.42 en la zona de Cusicancha (noroeste) en la zona homogénea catastral 2-70, concluyendo que el valor máximo ha superado en 47.96 veces al menor. Esta relación se ha acortado con respecto al año anterior debido a los menores valores alcanzados en 2019.

Evolución del valor promedio comparado los cuatro últimos años

El valor promedio comparado en los últimos cuatro años alcanza su punto máximo en 2017, debido al auge del mercado, para paulatinamente ir en descenso hasta el 2019, este comportamiento se puede observar en casi todas las zonas excepto la 1-20 a 1-26, que todavía tiene un ligero incremento en el 2018.

Los datos comparados de 2016 hasta 2019 en general nos indican un decremento sostenido del valor después de 2017 (variación en porcentaje de +11.82 -6.708 y -10.777, respectivamente). Esta baja en el valor también se detecta y se acentúa en el 2020, (primeros meses), principalmente por los efectos económicos de la crisis sanitaria, cuya tendencia va desde la estaticidad hasta la disminución disimulada del valor (incentivos de rebajas de venta en el mercado).

Comportamiento y variaciones del valor central-mediana

El descenso detectado en los valores promedio, es ratificado mediante los valores de posición central (medianas) reflejada por zonas de valor, con una oscilación que varía entre 2075.00 $us/m2 en la zona 1.10 (San Sebastián, Rosario, Belén) hasta 87.43 $us/m2 en la zona 3-30 (Chuquiaguillo, /Alto Calacoto, Seguencoma).

El comportamiento comparado por gestiones del valor nos indica un descenso sostenido, en general después del 2017, con ciertas particularidades en algunas zonas, donde se identifica un comportamiento lineal y/o jerarquizado dentro de cada zona de valor y su relación con el conjunto urbano.

Ocupación económica del territorio y tendencia del valor

La ocupación del espacio territorial de la ciudad paceña se encuentra ordenada sobre un eje central principal (cuenca del río Choqueyapu) y ramificada en otras cuencas secundarias, que además responden a una topografía con pendientes medias a altas y generan a su vez una estructura climática en directa relación con la altura (a menos altura clima más benigno, pero mayor precio).

Da lugar a que la ocupación económica del territorio urbano reflejado en “El Mapa de Valores” contiene precisamente los mejores y más altos precios, sobre un eje principal troncal-ordenador y paulatinamente menores en ramificaciones secundarias. Establece principalmente tres tipos de ejes económicos lineales y un área homogénea compacta:

  • De primer orden (eje troncal de la ciudad): contiene los valores más altos como ser El Prado y extensión norte (hasta llegar a la avenida Montes) y al sud (incluyendo la avenida Ballivián) con una influencia decreciente a medida que se aleja del eje (entre -10 a -40 %). Este eje troncal incluye el área político administrativo (casco urbano histórico); sin embargo, con una tendencia a ser desplazado hacia el crecimiento longitudinal del eje económico y una nueva área compacta homogénea de valor como es la zona de Miraflores.
  • De segundo orden (ejes secundarios distritales): incluye valores altos a medios de carácter macro distrital. Por ejemplo, al norte, en el Distrito 2, el eje troncal conformado por las avenidas Tumusla, Buenos aires, Huyustus, Calatayud, el centro histórico Distrito 7, donde el comportamiento del valor es más homogeneo, al sud Distrito 5 (Calle 21 y otros).
  • De tercer orden (ejes zonales): contiene valores medios a bajos en ejes económicos zonales o distritales: su comportamiento esta íntimamente ligado a los de primer orden, son una prolongación, pero con un menor valor e influencia zonal, y más bien situados generalmente en las laderas, cruce de villas y sud hasta la avenida principal Mallasa.

Merece un capítulo especial el área compacta homogénea (contiene valores altos a muy altos), en la ladera oeste central pegada al eje troncal, cuya concentración del valor es muy alto y comprende las zonas de El Rosario, 14 de Septiembre, Gran Poder, Los Andes, calles Rodríguez, Isaac Tamayo, Graneros, Santa cruz, avenidas Tumusla, Bautista, Kollasuyo (conjunto de vías con una alta concentración económica informal) cuyos parámetros de precio y valor podrían alcanzar fácilmente los máximos registrados.

Valores para El Alto – 2019

El comportamiento de los valores en la ciudad de El Alto ha sido más homogéneo, situándonos en un promedio máximo de $us/m2 1171.89 en la zona homogénea de valor 1, (Villa Dolores, 12 de octubre, La Ceja), mientras que los mínimos se han detectado en $us/m2 95.15 para la zona homogénea 8, lo que constata que el máximo ha superado en 12.32 veces al menor y permite determinar su comportamiento diferente al de La Paz.

Evolución del valor promedio comparado los cuatro últimos años

El comportamiento del valor de suelo responde a variables diferentes de la urbe contigua La Paz, el aspecto económico va a concentrarse en primera instancia en La Ceja (vinculo físico con La Paz) que a su vez genera directrices de valor como son las avenidas Juan Pablo, 16 de julio, Tiahuanaco y otros (vinculados y contenidos en las zonas de valor homogéneas).

El analisis sostenido de estos valores promedio da un comportamiento casi plano, pero todavía con un mínimo ascenso, es así que en promedio hay un crecimiento del 1.61 % menor que los años anteriores (+19.39 y +7.55). Ello se visualiza en los valores obtenidos durante los últimos cuatro años, desde 2016, se evidencia una subida de valor hasta su pico en el 2018 y posterior tendencia a una ratificación de estos niveles en el 2019 (dentro el comportamiento especifico de cada zona de valor).

Comportamiento y variaciones del valor central-mediana

Este comportamiento del valor, como se anotó anteriormente, es producto de una relación físicamente (pegado a La Paz), pero con características propias como el espacio de altiplanicie, donde la urbe se desarrolla en dependencia a un centro, que es La Ceja, e irradiación de ejes económicos con un impedimento físico (el aeropuerto), el cual divide el norte del sur. La gran mayoría de la actividad económica en ese sector es de carácter informal e involucra grandes espacios urbanos (feria de la 16 de Julio con una influencia muy fuerte que abarca gran parte del occidente del país, e inclusive alcanza a ciudades del sur del Perú).

Los valores obtenidos, mediante el recurso estadístico de la mediana, en general ratifican su comportamiento, marcan picos medios que en algunos casos van a superar los promedios sin marcar precios demasiado altos ni bajos que puedan alterar la tendencia.

Ocupación económica del territorio y tendencia del valor

El espacio territorial económico de la ciudad de El Alto, entonces, está definido por valores que responden a una lógica de ordenamiento económico lineal centrifuga, cuyo centro La Ceja irradia ejes estructurales o corredores económicos interrumpidos al oeste por el aeropuerto y sobrepuesto por una económica informal itinerante, que cubre principalmente varias zonas en el norte (16 de Julio, Los Andes, Ballivián) y en el sur (12 de Octubre, Villa Dolores, alrededores de la avenida Tiahuanaco), determinado los valores del suelo (más altos en el centro y a medida que las vías centrifugas se alejan serán menores).

La sobreposición de valores ligada a las ferias itinerantes consolidados en el mercado de suelo bajo parámetros de precio del ofertante, en un buen porcentaje, se constituye en valor de transacción influyendo en los valores promedio y máx. min. (16 de julio y otras) que en última instancia determinarán valores de mercado.

Valores de suelo-ocupación económica del territorio, comparado entre ambos espacios urbanos

Al coexistir juntas ambas ciudades (divididas simplemente por un límite arcifinio), en “el bajo” y en “el alto” pero con una mutua dependencia, nos induce a ejercitar un comparativo del comportamiento de valores promedio en los últimos cuatro años entre ambas. La Paz presenta una tendencia descendente sostenida, sin embargo, de tener en general valores más altos que El Alto, cuya tendencia es moderadamente estable para este último periodo.

Se puede afirmar que el impacto decreciente de la económica en general ha tenido una repercusión más acentuada en La Paz, amortiguada por los valores más altos. Mientras que en El Alto los valores han tenido un comportamiento más homogéneo y/o estático.

El valor de suelo entre ambas ciudades es diferente. Se detecta para el período comparado 2016-2019 un crecimiento del valor promedio de mínimos y máximos diferenciado: para La Paz 11.82 % y para El Alto 19.39 %, en el periodo 2017-2018 para La Paz -6.708 % y para El Alto 7.55 %, en 2018-2019 para La Paz -11.53 % y para El Alto +1.61, resultando en general entre el período 2016-2019 para La Paz -6.95 % y para El Alto 30.48 %.

Se deduce que, si bien el valor promedio de suelo en La Paz ciudad es mayor que en El Alto, este último tiene una tendencia de cierto mantenimiento de valor. Mientras que el valor en La Paz ha tenido una tendencia descendente.

Expectativas y conclusiones

El análisis sostenido de valores promedio entre 2016-2019, para La Paz marca un comportamiento de subida hasta el año 2017, para posteriormente bajar en una forma sostenida hasta el año 2019, valor promedio a finales $us/m2 de 587.82 (-11.53) que a principios del 2020 se ve acentuado o estático por la emergencia sanitaria.

En cambio, El Alto ha tenido un comportamiento más estable, que, si bien ha mantenido una subida, aunque leve (+1.61), valor promedio a finales $us/m2 de 454.93, ha sido menor que el de las gestiones anteriores, con una tendencia a una baja muy moderada y/o estática en los primeros meses de 2020, debido a la pandemia.

Si bien estos valores responden a variables propias del espacio urbano y su apropiación económica (producto de la economía del país y el impacto negativo en los indicadores por la paralización de actividades debido a la cuarentena), la expectativa también dependerá además de otros factores pos-COVID-19. Ello incluye nuevas estrategias urbanas para las ciudades de La Paz y El Alto tomando en cuenta aspectos relacionados a distanciamiento social, equipamiento urbano, vías de circulación-ciclovías, priorización del peatón, acceso al internet como fuente de trabajo, replanteo del reglamento de Uso del Suelo. El futuro de ambas ciudades es un proceso paulatino de reactivación económica y su repercusión en la ponderación y mejor valor del suelo urbano.

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