El mercado inmobiliario es el conjunto de las acciones de oferta y demanda de bienes inmuebles. La naturaleza de estos bienes puede ser muy distinta, diferenciándose entre bienes de naturaleza residencial, comercial, industrial, urbano, etc. Todas las operaciones que se produzcan relacionadas con la compra y venta de este tipo de inmuebles forman el sector inmobiliario, esencial para el desarrollo de una economía sostenible de un país.
El mercado inmobiliario, sin embargo, no solamente incluye esta oferta y demanda de bienes inmuebles, sino que comprende otros muchos ámbitos importantes para el sector. Se refiere, sobre todo, a la promoción inmobiliaria, a la inversión que puede ser realizada por empresas o particulares y la financiación, es decir, la acción que permite la adquisición o desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Para José Luis Larrea Jordán, Bróker experto inmobiliario y de inversión en bienes raíces, señala. “Que se debe destacar que el mercado inmobiliario no es inmóvil, sino que está sujeto a cambios y evoluciones que pueden afectar directamente a la propia economía, tanto a nivel general como particular. En este sentido, estas fluctuaciones de auges y caídas del mercado del sector inmobiliario también influyen en los cambios del precio de la vivienda, que puede sufrir variaciones importantes tanto al alza como a la baja”.
El mercado Inmobiliario en Bolivia
En los últimos años Bolivia ha experimentado un boom en el sector inmobiliario surgiendo la interrogante sobre si este fenómeno responde a fundamentos de la economía, este fenómeno en el mercado inmobiliario de Bolivia y de sus tres principales ciudades capitales (La Paz, Cochabamba y Santa Cruz) para el periodo 2009-2022, no se toma en cuenta el 2020, ya que ese año fue marcado por la pandemia y la caída de los mercados referidos a la construcción, donde se estima el precio de las viviendas bajaron por que la demanda casi no existía.
El desempeño del sector inmobiliario es importante para la economía en su conjunto. En efecto, las viviendas representan el principal activo para la mayoría de las familias, por lo que cambios en su valoración afectan sus hojas de balance y por tanto sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades de intermediación financiera por lo que su evolución determina el estado de resultados y la estabilidad del sistema financiero. Por último, los precios de los activos inmobiliarios pueden ser afectados por las tasas de interés, estableciéndose de este modo un eventual canal de transmisión de la política monetaria.
“También se observa que el sector inmobiliario ha recobrado una nueva dinámica en la región, donde Bolivia no ha estado al margen de este fenómeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de estos activos”, Señaló Larrea.
Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una sobre oferta en el mercado inmobiliario, en sus precios respecto a sus fundamentos económicos.
La demanda de viviendas puede ser calculada a partir de los permisos de construcción en metros cuadrados. La evolución es coherente donde se observa una cierta estabilidad en el comportamiento que está ligada a la demografía y crecimiento de las ciudades como es el caso puntual de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, donde se puede corroborar que hay una necesidad y demanda que supera a la oferta y esto es ideal para el mercado inmobiliario.
“Podría ser entendido como un cambio en el equilibrio de mercado a nivel departamental, en estos dos últimos años se observa una desaceleración en los permisos de construcción en La Paz y Cochabamba a diferencia de lo que ocurre en Santa Cruz”, señaló Larrea.
Por tanto, esta liquidez podría ser canalizada hacia el sector inmobiliario, más aún si se experimentara una reducción de las tasas de interés hipotecarias. Por el contrario, se puede observar que, a nivel nacional, las tasas de interés reales para los créditos hipotecarios de vivienda en moneda nacional tuvieron un comportamiento con tendencia al alza desde finales de 2019. En el eje troncal (La Paz, Cochabamba y Santa Cruz), las tasas de interés reales revelaron un comportamiento similar a la nacional. En efecto, en el último año las tasas de interés de créditos hipotecarios se han incrementado y se han mantenido alrededor de 6%.
Una débil regulación crediticia que permite un acceso indiscriminado a créditos destinados a este sector, el ingreso real de las personas ha venido subiendo en años recientes, incrementado los ahorros de las familias y aumentando las posibilidades de ser sujetos de mayores créditos hipotecarios. En efecto, la cartera hipotecaria de vivienda se concentró en las ciudades del eje troncal representaron en promedio el 80% del total. “Al examinar el crédito hipotecario de viviendas en el eje troncal se puede observar que ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años, pero también se evidencia que este crecimiento ha tendido a desacelerarse”, expresó Larrea.
Expectativa creciente de los precios de inmuebles por especulación
Si bien el tema de las expectativas y su rol en el proceso especulativo en los precios de las viviendas, este comportamiento de algunas variables relacionadas con el sector, como son los alquileres y los costos de construcción.
La relación del comportamiento de los alquileres en el sector inmobiliario radica en el hecho de que precios de inmuebles más altos que provoca que los propietarios los alquilen a un mayor valor, lo cual a su vez se transmite por factores especulativos, a otros inmuebles cuyo precio no se ha modificado. Por otra parte, un incremento en los alquileres puede impulsar a algunos agentes a demandar estos activos en condición de propietarios, y de esta forma generar presiones adicionales en los precios.
Por otro lado, los costos de construcción tienen una relación directa con el precio de los activos inmobiliarios. Un incremento excesivo en el precio final de estos bienes con respecto a los costos de construcción puede proporcionar argumentos a favor que crean un sobre valoración de los inmuebles.
“También existe la posibilidad que se genere un proceso especulativo e incrementos no justificados en los costos de construcción, en el caso de Bolivia la variación interanual del alquiler de vivienda ha seguido una tendencia hacia el alza”, señaló Larrea.
Por departamento, su evolución fue diferenciada y con tendencia reciente a la baja con excepción de Santa Cruz. En contraste La Paz exhibió una tendencia más pronunciada al alza y Cochabamba a la baja.
Por el lado de los costos, en La Paz, Santa Cruz y Cochabamba el Índice de Costos de Construcción, hasta finales de 2021, reflejó un comportamiento a la baja luego de un importante incremento, pese a la volatilidad generalizada de estos costos, llama la atención las tasas interanuales de crecimiento que, en algunos casos, alcanzaron variaciones superiores al 25%.
Claramente la mayoría de las variables examinadas reflejan un comportamiento muy favorable en los últimos años en el sector inmobiliario en Bolivia y en las ciudades del eje troncal. Se ha evidenciado un mayor crecimiento de la actividad de la construcción, especialmente en el sector privado: existe una tendencia creciente de los permisos de construcción y liquidez, y los créditos hipotecarios han experimentado un crecimiento notable.
Pero también se evidencia que la pesadez de los créditos hipotecarios ha experimentado una caída consecutiva en el año de la pandemia que se ha registrado un incremento en las tasas reales. El comportamiento de estas variables refleja la bonanza en el sector inmobiliario.
Sector inmobiliario
Es fundamental para la economía de áreas macros y micros de un país. En Bolivia, los bienes inmuebles representan el principal activo para personas particulares, por lo que cualquier cambio tiene un efecto directo en estas. Para el sistema financiero sucede lo mismo: como resultado de la ampliación de la cartera hipotecaria, precios y tasas de interés. El sector inmobiliario en Bolivia ha evolucionado.
“Sea percibido que en los últimos años se ha dado un evidente crecimiento tanto en la demanda como en la oferta de viviendas. En las zonas urbanas cada vez son más las casas de dos pisos que son sustituidas por edificios con diversos propósitos; también más el número de propiedades construidas”, señaló. Pero esta constante inversión inmobiliaria genera las siguientes preguntas, ¿Cuáles son las razones de este fenómeno? ¿Crecimiento poblacional, situaciones económicas favorables, mejores costos de construcción o precios de inmuebles atractivos?
Demos un paseo por el escenario inmobiliario de nuestro país atravesando los contextos de las diversas cuestiones mencionadas.
Crecimiento demográfico
Bolivia es un país en vías de desarrollo, y parte de las características de una nación subdesarrollada es su alto índice de natalidad. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del Censo del 2012, el número de habitantes bolivianos se registraba en 10.059.856. Para el 2022, se estimaba un total de 12.825.000 habitantes.
El crecimiento poblacional de una nación es inevitable, independientemente de su situación económica, social y política. En el sector inmobiliario se lo toma muy en cuenta esto se traduce en oferta y demanda. Esto refleja un aire dinámico de desarrollo y modernización.
“Bolivia aumenta su tasa de natalidad, al mismo tiempo que las ciudades, las zonas urbanas, se expanden, además, por la migración de zonas rurales, en un 67.5 % de los habitantes estaban situados en las zonas urbanas y 32.5% en las rurales”, contextualizó Larrea.
Las ciudades bolivianas están cada vez más pobladas, por lo que el número de viviendas también se amplía. Aunque es evidente que no es un factor determinante, en el ámbito inmobiliario, se puede decir que el crecimiento de la población sí puede ser un impulso para un mejor desempeño en el área, no el único.
Según datos del INE el salario mínimo desde el año 2001 hasta el 2022 tuvo un evidente crecimiento. En la gestión 2001 el salario mínimo se incrementó en 12,7%, lo que se tradujo en Bs. 400. A continuación, en los años siguientes, los números no descendieron. Para el año 2011, se dio una subida del 20%: Bs. 815 y para el 2019 aumentó un 40.64%: Bs. 2000.
El último incremento en la actual gestión del 2022 que el salario mínimo llega a 2250 Bs. Aunque estas cifras solo representan una parte del panorama, esto sirven como evidencias que se adhieren a una línea ascendente hacia situaciones económicas mucho más favorables respecto a años anteriores.
Se puede decir que, ante una mejor distribución de ingresos e incrementación salarial, existe como respuesta, entre otras cosas, un aumento en la demanda de viviendas. Las familias bolivianas logran tener mayor capacidad de adquisición y, por tanto, mayor oportunidad de acceder a créditos hipotecarios.
El sector de construcción en Bolivia está dentro de la demanda interna del país, que es el principal motor de crecimiento de nuestra economía. Este sector experimentó un crecimiento notable en este sector, impulsado tanto por los sectores públicos como por los privados, aunque en años recientes las cifras han disminuido, todavía es una actividad atractiva que busca enriquecer nuestras ciudades con infraestructuras innovadoras, con el objetivo de satisfacer la demanda que existe.
La dinámica es cambiante, inevitablemente, y eso es bueno. Es evidente que la construcción ha sido objetivo de diversas variaciones -alzas y bajadas de precios, costos, demanda y oferta, entre otras. Lo que es importante es evitar llegar a un declive o sobre oferta, en sus opuestos más extremos.
¿Precios atractivos de inmuebles?
Según estudios realizados sobre el sector inmobiliario correspondientes al Banco Central de Bolivia (BCB), la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas es determinado por diversas variables: el PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y los costos de construcción. Asimismo, los precios también se ven afectados por otros factores como las tasas de interés, costos de construcción, sobre valoración, entre otros.
“Actualmente está en curso un debate interesante sobre el desarrollo inmobiliario o el surgimiento de una sobre oferta en el mercado inmobiliario. Aunque esto comprende muchos aspectos, desde el desvío de precios lo que plantea una situación cuestionable”, señaló Larrea.
Las constantes variaciones de los precios tanto para la venta, alquiler y anticrético luego de un año y nueve meses de pandemia. Entre esos inmuebles figuran los siguientes cánones de arrendamiento: hasta Bs 5.000/mes ($us.718,40/mes al t/c oficial) para los destinados a vivienda, hasta Bs 7.000/mes ($us.1.005,75/mes) para aquellos destinados a tiendas, espacios comerciales o prestación de servicios y Bs 15.000/ mes ($us.2.155,18/mes) para propiedades de uso Industrial. (Cifras tomadas de Ministerio de Vivienda y el INE).
“En términos generales, los precios de los inmuebles en arrendamiento se han ajustado en un 30 a 50%, porque, a pesar de que la ley se involucra en acuerdos privados entre propietario y arrendatarios, tanto para uso residencial como para actividades económicas, la misma da la posibilidad de que las partes acuerden previamente una reducción a los cánones de arrendamiento, a manera de una concesión”, puntualizó Larrea.
El contexto inmobiliario, en términos económicos y sociales principalmente, nos demuestra ser un sector en constante movilización. Aunque en los últimos años ha sido un tema recurrente, todavía da para alcanzar resultados concretos. Aunque algo sí es seguro, es un sector que todavía tiene proyecciones florecientes; aún existe un largo camino para aprender lo que consiste vender o comprar una casa.