¿Cuáles son los pasos para la documentación, aprobación y ejecución de proyectos?

¿Cuáles son los pasos para la documentación, aprobación y ejecución de proyectos?

Pasos para la aprobación de proyectos:

La normativa exige una serie de requisitos para que el Gobierno Autónomo Municipal de Santa Cruz (Cascz), a través de la Secretaría Municipal de Planificación (Sempla) apruebe la ejecución de un proyecto de construcción. Antes que la misma repartición emita la licencia o permiso de construcción.

Esos requisitos básicos como los cálculos estructurales, planos eléctricos e hidráulicos, previamente deben son revisados por los entes colegiados como de arquitectos o ingenieros, que tiene a su cargo el visado que garantiza, que cumple con las normas técnicas y significará un aporte a la cultura urbana regional. Depende de las autoridades jurisdiccionales lo consideran de ese modo.

Obtener el permiso de construcción de una casa se debe acreditar derecho propietario, pagos de impuestos al día certificado alodial, ubicación y sello del Colegio de Arquitectos.

Cuando se trata de un proyecto de construcción que sobrepasa los 300 metros cuadrados o un rango superior a la media, requiere de un cálculo estructural elaborado por un especialista y visado por la SIB departamental Santa Cruz, también exigen planos de instalaciones avaladas por Yacimientos Petrolíferos Fiscales Boliviano (YPFB).

Los asesores de inversión inmobiliaria, aconsejan presentar un anteproyecto para confirmar si el plano cumple con la normativa urbana. Aprobada esa instancia ya pude ingresar la documentación oficial. Generalmente el trámite para una vivienda dura dos meses como mínimo con la presentación de seis ejemplares. En el caso de edificios el periodo puede extenderse a un año cumpliendo todas las etapas, incluyendo una de suma importancia incorporad para ejecuciones medianas y grandes: la licencia ambiental.

 1-Proyecto Arquitectónico

Es la planificación, elección del terreno, necesidades del proponente, aspectos legales, tiempos de ejecución, diseño del anteproyecto y la etapa final con el apoyo de especialidades de ingeniería para aprobación y posterior ejecución. La firma de un arquitecto es el costo que se debe pagar. Hay profesionales que firman por 100 dólares y otros que superan los 20 mil.

 2.- Estudio de prefactibilidad y factibilidad

En realidad, es un estudio de factibilidad. Ese estudio dice si el proyecto que uno quiere construir es factible técnica, económica y comercialmente. Generalmente las empresas que se dedican a hacer estos estudios de consultoría toman en cuenta dos aspectos el tamaño y el tema del proyecto. Dependiendo de esas variables el costo está entre 7 y 10 mil dólares.

3.- Identificación del terreno.- Es la superficie donde se pretende hacer una edificación. Para llevar adelante el proyecto, en la identificación se prioriza ubicación, acceso a servicios básicos de acuerdo a la envergadura de la obra: Santa Cruz de la Sierra se ha dividido en cuatro cuadrantes el costo de tierra por metro cuadrado oscila. De acuerdo a muchas variables.

Zona norte: inicia en la avenida Roca y Coronado termina en la avenida Alemania. La media es de 400 dólares el metro cuadrado. En Equipetrol, Urubó, Sirari hay lugares en los que el metro cuadrado oscila entre 800 y 1.200 dólares

Zona este. Desde la avenida 2 de Agosto, las tres ciudadelas, 1 de Mayo, Plan Tres Mil, Pampa de la Isla, Virgen de Cotoca, Doble Vía a Cotoca. La media de costo es de 400 dólares el metro cuadrado en lugares comerciales como barrio lindo, y disminuir ostensiblemente hasta 80 dólares el metro cuadrado en inmediaciones de la tranca a Cotoca.

Zona oeste: Aproximadamente desde San Aurelio hasta la Santos Dumont.

Hasta el cuarto anillo tienen precios ideales para clase media y para edificaciones habitacionales domiciliarias. Desde 80 o 100 dólares el metro cuadrado, 800 en plena avenida Santos Dumont y cerca de Palmasola tiene el costo más bajo por metro cuadrado. Ni 20 dólares

 Zona sur: Podría demarcarse desde El Trompillo, avenida Piraí, Doble Vía La Guardia. Es potencialmente una zona cara. La media oscila entre 100 y 300 dólares el metro cuadrado. En la Doble Vía La Guardia hay una burbuja con precios de hasta 1.000 o 1.200 dólares el metro cuadrado.

4.-Análisis geotécnico.

El experto geólogo Efraín Pérez dijo que un estudio geotécnico es necesario, así sea en área pequeñas o para construcciones pequeñas. Especialmente en Santa Cruz de la Sierra donde a cada metro surge una calidad diferente de suelo. Son cuaternarios y la mayor parte son de la clase chaco-benianos. El precio de un estudio oscila entre 30-32 dólares perforado y entre 160 y 180 si la perforación se hace con diamante. Una recomendación es que todas las construcciones por muy pequeñas precisan de un estudio de suelos.

5.-Cálculo estructural

El costo del cálculo estructural también depende del tipo de estructura que se está realizando. También de la dificultad o limitaciones del proyecto. No es lo mismo un galpón de depósito que es un edificio de 30 pisos. Se podría decir que el rango tipo para estructuras del orden de 10 a 20 pisos, varía entre 1 y 3 dólares por metro cuadrado.

6.-Instalación de ejes de referencia (columnas)

Según el ingeniero Flavio Carreño, las columnas son estructuras verticales que soportan el peso de la construcción, se los llama ejes de referencia, una vez ubicados, se procede a la excavación y al vaciado de fundaciones y se continúa con el encofrado de cada una. En una columna de sección 0.15 x 0.35 por 4 metros de largo se tendrá 0.21 metros cúbicos, si se tiene planificado vaciar 7 columnas se obtendrá 1.47 metros cúbicos, en un tiempo aproximado de 41 a 47 horas. El desencofrado se realiza en siete días. Para la construcción de un edificio, se ejecutará la parte estructural para que tenga un avance aceptable, es normal que la secuencia de vaciado sea primero las columnas, luego vigas. El costo de la instalación está inmerso en el presupuesto general de la obra.

7.-Excavaciones

Son muchas las variables que entran en esto. Una excavación masiva en un sueldo estable puede costar hasta 30 veces menos que una excavación en un suelo inestable, con presencia de agua y requerimiento de sostenimiento en los bordes de la excavación, es por eso que es difícil hablar de costo, pero, puede generalizarse en un 5% del total del proyecto.

8.-Fundaciones y cimentaciones

Nuevamente el costo de las fundaciones depende básicamente de dos variables: las condiciones o técnicas, o sea el suelo, las cargas de estructura y que tolerancia a las deformaciones tiene esa estructura. Nuevamente, Y sólo como referencia, se puede decir que las fundaciones profundas tienen un costo que varía entre 9$us y más de $us30 por tonelada resistida. El riesgo de poner costos por metro de Pilotes es que eso no indica cuánto aguanta ese pilote y esta forma de hacerlo genera mucha confusión y posibles problemas. Cuando hay un proyecto definitivo ahí se conocen las cargas, el suelo y las deformaciones admisibles por lo que se puede cotizar de cualquiera de las formas.

9.-Vaciado de losa:

Para un exitoso uso de la técnica de colocación del concreto hay que tener en cuenta las circunstancias que puedan afectar la calidad del concreto, como el transporte, la temperatura, gatos hidráulicos y un camión mixer (mezclador) son las principales herramientas, se vacía sobre encofrados previamente armados.  El precio convencional para vaciado de concreto postensado tiene una media de 100 dólares por metro cuadrado (PT Orías), sin embargo, existen empresas que varían sus precios hasta 200 dólares el metro cuadrado de hormigón. Según el director de Incotec, Mario Terceros es imposible dar un precio medio, no es lo mismo vaciar en un domicilio de cuatro pisos que en uno de 30. Además, hay que tener en cuenta que existen otros elementos como fierro, madera y tipos de concreto, casetonado, pretensado, alivianado                                       que hacen variar costo

Según el ingeniero Flavio Carreño, las columnas son estructuras verticales que soportan el peso de la construcción, se los llama ejes de referencia, una vez ubicados, se procede a la excavación y al vaciado de fundaciones y se continúa con el encofrado de cada una. En una columna de sección 0.15 x 0.35 por 4 metros de largo se tendrá 0.21 metros cúbicos, si se tiene planificado vaciar 7 columnas se obtendrá 1.47 metros cúbicos, en un tiempo aproximado de 41 a 47 horas. El desencofrado se realiza en siete días. Para la construcción de un edificio, se ejecutará la parte estructural para que tenga un avance aceptable, es normal que la secuencia de vaciado sea primero las columnas, luego vigas. El costo de la instalación está inmerso en el presupuesto general de la obra.

10.- Proyecto hidrosanitario y contraincendios

La dotación de agua en los edificios modernos tiene dos componentes, la red de distribución con armado de cañerías y el sistema de distribución, el cual también es contraincendios y es un aparato con una bomba principal de 15 hp, una bomba Joker de 12 hp encargada de mantener la presión adecuada del líquido. El sistema de cañerías tiene globalmente un costo de ocho mil dólares o 300 bolivianos diarios por trabajador solo mano de obra. El sistema de almacenamiento con capacidad para 16 mil litros, distribución y contraincendios cuesta entre siete y nueve mil dólares. Para que la conexión sea exitosa y duradera se requiere de un sistema de bajantes para evacuación de aguas sanitarias y otro independiente para desechar las pluviales.

11.-Proyecto Eléctrico

Es un documento técnico y legal realizado por profesionales de acuerdo con el correcto ejercicio de la profesión; para diseños particulares debe sujetarse ciertos pasos legales que se inician con la presentación a la CRE de un diseño elaborado por un ingeniero eléctrico o electromecánico, inscrito en la Sociedad de Ingenieros de Bolivia, (SIB), el mismo que debe estar visado por dicha institución y tiene que cumplir con las disposiciones técnicas establecidas. Cada ingeniero proyectista debe hacer una declaración jurada de lo que cobra según una tabla que dice:

 

Vivienda

 0 a 150 m2 de construcción 18 dólares

Hasta 20001 m2   274 dólares

Comercio

De 0 a 150 m2 17 dólares

Hasta 20001   603 dólares

Industrias

De 0 a 150 m2     17 dólares

Hasta 20001      617 dólares

12.- Cerramientos

Es una división que se hace para cerrar el edificio o parte de él, también son vallados que permiten el aprovechamiento de los espacios, separando el interior del exterior. Hay varios tipos y los costos dependen de los materiales a utilizar, PVC, vidrio laminado, paneles tipo sándwich, policarbonatos. Una media de costos con vidrio y policarbonato cuesta 6.000 dólares 20 m. Algunas empresas según la ubicación cobran desde 3.000 dólares con vidrio y policarbonato.

13.- Enlucidos y pisos

Son los revoques que se aplican en distintas superficies para tapar la humedad. Tradicionalmente se utilizaba morteros, también estuco y yeso. Aunque esta forma de trabajar la obra fina no ha desaparecido hoy los revestimientos de diversos materiales los han sustituido. Antiguamente se tenía que armar un reticulado de madera con malla estuco y se demoraba bastante, ahora ha cambiado se usa Drywall. Durante el proceso de revestimiento se utiliza cerámica, porcelanato, papel tapiz o algún similar. En porcelanato los precios de las medidas estándar van desde 30 bs 60 x 60 de procedencia china. La mano de obra residencial se cotiza en 300 bolivianos diarios. En las zonas alejadas desde 150 bolivianos diarios

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