PARADIGMAS DEL VALOR DE SUELO URBANO EN LATINOAMERICA:
CIUDADES DE LA PAZ – EL ALTO – BOLIVIA (pre – post pandemia)
Las interpretaciones mas relevantes que ha dado el pensamiento económico sobre el desarrollo urbano de las ciudades están basadas en principios de aglomeración y de competencia espacial, que nace de la competencia de las actividades económicas que se aseguran las localizaciones más ventajosas, sin embargo no necesariamente toman en cuenta fenómenos externos imprevisibles como el de la “emergencia sanitaria” que gradualmente se la está superando, dejándonos paradigmas y desafíos sobre el comportamiento de las ciudades.
Ésto, por supuesto, sin omitir ahora más que nunca “El derecho fundamental de todos los hombres al uso de la tierra por igual, tan claro como su derecho a respirar el aire”: derecho proclamado por el hecho de su existencia. “Progreso y Miseria” Henry George 1879
Preámbulo
Como producto de la emergencia sanitaria mundial, los valores de suelo en los centros urbanos en general, han experimentado éste fenómeno, habiendo afectando sus índices y factores económicos como la desaceleración, recesión, deflación o inflación, ( principios de 2020),
Los mercados de valores en los centros poblados de Latinoamérica en general y por supuesto las ciudades de Bolivia, han sufrido este fenómeno, marcando la necesidad de una recopilación de datos de valores de suelo, sistemática y sostenida.
En el caso de las ciudades de La Paz y El Alto – Bolivia, se analiza éste comportamiento, cuya base de datos contempla los últimos 6 años y que forman parte de aportes a “Valores de Suelo AL”, respetando la organización administrativa y territorial propia cada ciudad y agrupándolos en “tres ciclos o periodos” tomando como referencia la “emergencia sanitaria” (pre – durante – post).
El impacto en los “valores del suelo urbano”, mensurado, va a determinar su dimensión y magnitud, que nos permita proponer “políticas e instrumentos con base suelo y proceder a su regulación”, para este cometido, en principio es necesario contextualizar muy brevemente las ciudades de La Paz y El Alto objeto del presente análisis.
Una visión del desarrollo territorial del área metropolitana – ciudades de La Paz y El Alto
La ciudades de La Paz y El Alto conforman un contexto urbano hermanadas por su cercanía geográfica y separadas por el limite arcifinio entre la altiplanicie y valle: – la ciudad de El Alto – altiplano (parte alta, aprox. 4000 msnm promedio) y el valle de la ciudad de La Paz, rodeado de montañas de la cordillera real (parte baja a 3600 msnm promedio), constituyéndose en dos municipios colindantes, el primero ordenado administrativamente en 10 distritos municipales (1 al 8 y 12 al 14) y cuatro rurales (9, 10, 11, y 13); y el segundo conformado por siete macros distritos urbanos y dos distritos rurales.
Sin embargo de ser colindantes ambas ciudades, presentan un “comportamiento propio” de ocupacion espacial respecto de su forma de aglomeración y competencia económica.
Por lo tanto los valores de suelo responden a las variables especificas del comportamiento del “mercado de valores” producto de su propia dinámica, ahora bien el desafío surge en: como medir éste impacto en el costo del suelo, lo que nos há motivado a realizar un seguimiento ordenado, sistemático y sostenido, de acorde al comportamiento propio de cada una de las ciudades es decir La Paz (valle) y El Alto (altiplano), respectando sus características administrativas y su ordenamiento urbano.
Es necesario puntualizar que la “captura de datos en campo” (casos reales) y los valores obtenidos de acuerdo a la zonas de valor homogéneas para cada municipio, ordenados por gestiones, son agrupados según su distribución en tres grandes ciclos, comprendido en lapso de tiempo de 6 años es decir las gestiones 2016 – 2017 – 2018 – 2019 – 2020 – 2021 además de premisas de comportamiento para la gestión 2022.
1.- CATEGORIAS O CICLOS DE ANALISIS
Cabe indicar que la captura de datos de campo, ha tenido un desarrollo regular de aumento de cobertura hasta 2019, para luego oscilar entorno a la pandemia, es decir bajar en 2020, para posteriormente nuevamente retomar a un aumento.
LaPaz – Valle ElAlto – Altiplano
Ciclo I Ciclo I
gestión 2016 con 29 datos gestión 2016 con 25 datos
gestión 2017 con 31 datos, gestión 2017 con 42 datos
gestión 2018 con 37 datos gestión 2018 con 79 datos
gestión 2019 con 96 datos* gestión 2019 con 198 datos
Ciclo II Ciclo II
gestión 2020 con 58 datos gestión 2020 con 41 datos
Ciclo III Ciclo III
gestión 2021 con 77 datos gestión 2021 con 70 datos
Es así que, los indicadores (valores de suelo) han sido agrupados y representados en histogramas gráficos, de la siguiente manera:
CICLO I – Comportamiento de valores de suelo gestiones: 2016 – 2017 – 2018 – 2019
CICLO II – Comportamiento de valores de suelo gestión: 2020
CICLO III – Comportamiento de valores de suelo gestiones: 2021 – 2022 (Parcial)
El comportamiento espacial de cobertura de muestreo para ambas ciudades (La Paz – valle y El Alto – altiplano) objeto de análisis, tiene patrones comunes por ciclos, es decir, el Ciclo I comprendido entre el 2016 al 2019 detenta un aumento sostenido de valores, mientras que para el Ciclo II comprendido 2020 afectado por el efecto de la pandemia, muestra una disminución abrupta de captura de muestras y valores, cuyos datos han seguido un proceso de validación. El Ciclo III, comprende la gestión 2021, con un ascenso moderado de la cobertura y valores, cuya tendencia continúa en el primer semestre 2022
Cobertura cronológica de datos en las ciudades de La Paz – El Alto – Viacha
2019 – 2020 – 2021 – 2022 (Grafico 1)
Ref.- Ciclo I – correspondiente a la gestión 2019 (puntos rojos), Ciclo II – correspondiente a la gestión 2020 (puntos naranjas), Ciclo II – correspondiente a la gestión 2021 (puntos amarillos), correspondiente a la gestión 2022 (puntos cian) parcial
La muestra obtenida nos permite, visualizar el contexto de valores de suelo y su comportamiento, en forma sostenida y sistemática durante los últimos 6 años además del año 2022 (primer semestre), en forma separada por ciclos y para cada Ciudad Municipio, respetando su ordenamiento administrativo vigente:
1.10 CIUDAD DE LA PAZ – Valle
1.11 CICLO I – correspondiente al periodo de análisis entre los años 2016 al 2019.
Éste sido habiendo sido objeto de estudio con anterioridad, (Tendencias del valor de suelo urbano en las ciudades de La Paz y El Alto, publicado 2020) se constituye en base referencial de análisis comparativo, cuyo comportamiento nos refleja en general “valores de suelo urbano ascendentes y en forma sostenida” con ciertas particularidades para cada zona homogénea (16 zonas homogéneas ordenadas dentro 3 macro zonas), que sin embargo no tienen una incidencia dominante en el comportamiento general.
1.12 CICLO II – correspondiente al periodo de análisis 2020
Este periodo está marcado por la “emergencia sanitaria” que altera directamente los valores de suelo urbano, y que para fines referenciales comparativos se circunscribirá principalmente a valores promedio.
Valores de suelo, máximo – mínimo 2020 La Paz – valle
Si comparamos los valores máximo – mínimo con la gestión anterior veremos que en general han sufrido un descenso abrupto en todas las zonas homogéneas que oscilan alrededor del -10% ( zona 1-10 si la tomamos como referencia), sin embargo por la dificultad recolección de datos en éste periodo algunas zonas no cuentan valores referentes suficientes. (homogéneas 3-20 a 3-16 y 3-30 a 3-36) Cuadro 1LP
Valores promedio y medianas 2020 (comparados con gestiones anteriores)
Ahora bien, la secuencia de valores contemplado en el cuadro comparativo promedio (Cuadro 2LP) refleja un comportamiento descendente, (después de alcanzar su cúspide
en la gestión 2017) se consolidado y valida con los valores comparativos de medianas obtenidos en el siguiente (Cuadro 3LP), sin embargo es necesario destacar que las zonas de mayor valor homogéneo (1-10), que comprende el Centro histórico, San Sebastián, Rosario, Belén, han sufrido un descenso sostenido, pero que, “a medida que se aleja de la zona de mayor precio, el descenso es porcentualmente menor” y que en algunos casos mantienen su valor, como es el caso de la homogénea 3-10 a 3-16, correspondiente a Alto Achumani, Lomas del Sud, Jupapina entre otras.
1.13 CICLO III – Correspondiente al periodo de análisis 2021
Valores de suelo, máximo – mínimo 2021
Los valores máximo – mínimo para la gestión 2021, (Cuadro 4LP), van a representar un inicio de recuperación de los valores, debido principalmente a que se detectan los primeros indicios de vuelta a la “normalidad” respecto de la pandemia, mostrándonos el grado, capacidad y rapidez de recuperación del mercado de valores de suelo, es así por ejemplo la homogénea 1-10, indica un incremento entre un +10 a +69%, (valor máx. 2574.10 $us/m2) pero también detecta indicios de desajustes del valores, como es el caso de la homogénea 2-20 a 2-29 donde el porcentaje de subida en el valor máximo, supera el +90% y en el mínino con el +28% (valor máx. 1626.88 $us/m2) producto precisamente de la inestabilidad del mercado.
Valores promedio 2021 (comparados con gestiones anteriores)
Sin embargo, nótese en este cuadro comparativo de valores promedio de la gestión 2021 con las anteriores nos indica un aumento en casi todas las homogéneas sin embargo éste incremento va a ser proporcional a su caída en las zonas mas caras, (1-10), que va disminuyendo en su proporción hasta llegar a las zonas mas alejadas, (3-30 a 3-36), (aunque para este ciclo también se han tenido algunas zonas sin datos de muestreo).
Valores mediana 2021 (comparados con gestiones anteriores)
Ahora bien, aplicando la mediana como tendencia central del conjunto de datos vemos que algunos valores tienden a subir o bajar debido a las características propias de cada homogénea y también debido a la densidad de datos recolectados, sin embargo podemos afirmar que los valores de medianas tienen relación con los valores promedio de la misma gestión, con excepción de algunas zonas como ser la homogénea 1-40 a 1-47 (Cuadro 6LP)
MAPA DE VALORES PROMEDIO DE LA CIDAD DE LA PAZ – valle – Gestion 2021
1.14 MAPA DE VALORES PROMEDIO DE LA CIUDAD DE LA PAZ – Valle – Gestion 2021
Los valores promedio en la Ciudad de La Paz – Valle, para la gestión 2021, nos muestran una información de precios segregada, principalmente condicionada por la “geográfica física” y de “oportunidades”, consolidada en un eje troncal y sus ramificaciones con precios altos (color magenta) y precios en bajada en áreas circundantes a las ramificaciones, hasta llegar a bajos en áreas de crecimiento urbano alejadas (color cian y tonalidades)
1.20 CIUDAD DE EL ALTO – Altiplano
CICLO I – correspondiente al periodo de análisis entre los años 2016 al 2019
El Ciclo I, del 2016 al 2019, está marcado, como en el caso de Ciudad de La Paz, por un ascenso sostenido de valores en todas las zonas, (9 zonas homogéneas), con alguna particularidad, como es el caso de la zona 1, que sufre un ligero descenso en promedios en la gestión 2019, cuya base de datos se sostiene también en el estudio “Tendencias del valor de suelo en las ciudades de La Paz y El Alto” publicado en 2020
CICLO II – correspondiente al periodo de análisis 2020
El comportamiento de valores máximo – mínimo, comparado con la gestión anterior (2019), a tenido un comportamiento diferenciado en cada zona homogénea, es decir en las homogéneas 1 y 2 con cierta tendencia a subir, mientras que en la 4 a la 8, los valores son de bajada; éste análisis nos indica que el comportamiento en la Ciudad de El Alto no es homogéneo, mostrándonos ciertas contradicciones que entre otras son producto de la emergencia sanitaria. (Cuadro 7EA)
CICLO III – correspondiente al periodo de analisis 2021
Valores promedio 2020 (comparados con gestiones anteriores)
Los promedios de valores por homogéneas comparado (gestiones 2016 al 2020) nos están marcando claramente una inflexión y un descenso de valores (2020).
considerable en la homogénea 1, de -8.02% (Villa Dolores, 12 de Octubre, 16 de Julio, etc.), porcentaje que va atenuándose a medida que se aleja a las zonas de menos valor, -2.17%, como ser las homogéneas 8 además de la 3, 6 y 7, donde los valores han experimentado una variación mínima o nula. (Cuadro 8EA)
Valores promedio 2020 (comparados con gestiones anteriores)
El mismo comportamiento se ve reflejado en las “medianas”, con una tendencia general de descenso pero además confirman la hipótesis de que: los valores tienen a ser mas estables a medida que se alejan de las zonas mas caras, (Cuadro 9EA)
1.23 CICLO III – Correspondiente al periodo de análisis 2021
Valores de suelo máximo – mínimo, 2021
La gestión 2021 comparada con la 2020 (anterior), en valores máximos – mínimos, define un inicio de recuperación de valores moderado, es decir todas las zonas homogéneas tienden a subir, con un aumento en general, pero sin llegar a niveles alcanzados en las gestiones previas a la pandemia.
Valores promedio 2021 (comparados con gestiones anteriores)
Si bien, éste periodo, marca un despegue moderado de los valores en la mayoría de las zonas, también nos muestran algunos picos bastante altos especialmente en las homogéneas 2 y 3, con ciertos patrones de comportamiento inusual dentro el conjunto en general. (Cuadro 11EA)
Valores mediana 2021 (comparados con gestiones anteriores)
Ahora lo que llama la atención en el infograma de medianas, (Cuadro 12EA), es el comportamiento de reacción de valores con una tendencia a subir, sin embargo no supera todavía la cúspide alcanzada en el 2019 (previo a la pandemia), a excepción de la homogénea 4 (Alto Lima, Villa Dolores, Faro Murillo, etc.)
1.24 MAPA DE VALORES PROMEDIO DE LA CIUDAD DE EL ALTO – Altiplano Gestión 2021
Los valores promedio en la Ciudad de El Alto – Altiplano – Gestión 2021, destacan
primordialmente mayores valores concentrados en La Ceja y alrededores, (color azul), límite y vinculo principal con la Ciudad de La Paz, y de ésta área, la irradiación de ejes de mejor valor, coincidentes con las vías principales, para posteriormente llegar a valores menores y bajos, a medida que se alejan hasta las zonas de crecimiento urbano limítrofe con el área rural (área color amarillo), (nótese la ubicación central del aeropuerto de El Alto, en color gris, que tiene poca o ninguna incidencia en el valor del suelo).
2.00 ANÁLISIS COMPARADO ENTRE AMBAS CIUDADES Y EL PORQUÉ DE SU ESTUDIO POR SEPARADO
Una visión comparada del comportamiento de la ocupación económica del macro espacio urbano en su conjunto, nos ratifica que, sin embargo de ser ciudades son contiguas cada una tiene un diagnostico espacial diferente: En el caso de la Ciudad de La Paz seguirá un patrón de ocupación de mayor valor de suelo en el eje troncal de noroeste a sudeste y sus ramificaciones en forma de espina de pez, con un ordenamiento condicionado por la geografía y topografía, y una segregación espacial de acuerdo al grado de apropiación económica, que dará lugar por otra parte, a una determinación proporcional en el aspecto impositivo predial, es decir un mayor impuesto sobre la propiedad inmueble en zonas de mayor valor y uno menor sobre las propiedades alejadas y menos valoradas, con una mayor atención y dotación de servicios en las zonas más caras, consolidado de esa manera un “mercado de valor desigual e injusto”.
Por otra parte la ciudad de El Alto, al estar ubicada en una planicie y ser producto principalmente de migraciones campo – ciudad, condiciona la ocupación del espacio urbano económico entorno a La Ceja (homogénea 1) por su relación y vinculo inmediato con la ciudad de La Paz, y en dependencia de éste (La Ceja) irradia ejes económicos, donde los mayores valores de suelo se concentran en “el centro y los ejes irradiados” (al norte Av. Juan Pablo pasando Rio Seco y bifurcándose a carretera a Copacabana por una parte y Desaguadero por otra, al sud oeste la carretera a Viacha y al sud la Av. 6 de Marzo pasando por Senkata.
Esta apropiación económica del espacio urbano, mas bién corresponde a una población migrante y su necesidad de comercio y subsistencia, (interrumpido por el aeropuerto de carácter nacional, que separa el espacio urbano en Alto norte y Alto sud, con poco o ningún impacto en el valor de suelo), dando lugar a tener mejor y mayores valores en La Ceja y los ejes generados por éste. (sin embargo, habrá que citar que “la feria de El Alto” de carácter itinerante y periódico, tiene un impacto considerable en los valores de terrenos abarcado El Alto norte y alrededores de la Av. 16 de Julio y otros (homogéneas 1 y 2)
Por otra parte respecto de las obligaciones tributarias y aportes de propiedad inmueble emergentes de éstas zonas de mayores valores de suelo, no van a ser reflejo del valor del suelo generado, principalmente debido a la informalidad de la actividades económicas que se desarrollan en estos espacios.
No obstante, podemos afirmar que los valores de suelo en cada ciudad, tienen un ordenamiento de ocupación de su espacio propio, debido a variables económicas, socioculturales y condicionantes geográficas, constituyéndose en un reto la determinación del impacto del valor y su repercusión en el contexto urbano.
Si comparamos valores (zonas de mayor valor promedio, 2021) entre ambas ciudades lo que vemos en primera instancia en general son valores mas altos en la Ciudad de La Paz – Valle, que en El Alto – Altiplano, que oscilan alrededor de +98.23% en La Paz (2284,48 $us/m2 para La Paz y 1152,43 $us/m2 para El Alto), lo que nos muestra a la Ciudad de La Paz como la urbe más cara en relación a El Alto.
La segregación espacial diagnosticada en los Mapas de Valores de Suelo, nos otorga los suficientes elementos y hace posible precisar determinadas fallas de mercado, y consiguientemente una ausencia de “regulación de valores de suelo” con poca o ninguna equidistribución de cargas y beneficios en su contexto respectivo:
3.00 Consolidación de periodos o Ciclos de Valores en ambas Ciudades
Del análisis del comportamiento de valores en ambas ciudades y debido al impacto de la pandemia se reafirma la generación de tres grandes ciclos, cuya característica es:
CICLO I – Comportamientoascendente sostenido de valores de suelo
Periodo comprendido entre los años 2016 – 2017 -2018 – 2019 – Pre pandemia
CICLO II – Comportamientodescendente abrupto de valores de suelo
Periodo comprendido año 2020 – Pandemia
CICLO II – Comportamientoascendente moderado de valores de suelo
Periodo años 2021 y 2022 (parcial) – Pos pandemia
4.00 MODELO DE OCUPACIÓN ECONÓMICA-ESPACIAL SEGREGADOENLASCIUDADESDELAPAZYEL ALTO E INTERPRETACION DE MEDICION DEL VALOR DE SUELO
Mayores valores de suelo urbano, (en parte central baja), mientras las laderas con menores valores de suelo (en zonas altas o laderas) +valor a -altura y -valor a +altura (vista Miraflores primer plano, y Villas en segundo plano)
4.10 Fallas de mercado
Del análisis comparativo y sostenido de valores en ambas ciudades podemos indicar que si bien cada “ciudad” tiene un contexto natural distinto, la ocupación del espacio está determinada por una geografía de oportunidades – dotación de servicios – concentración de empleo formal o informal , siendo los valores de suelo diferenciados y que se representan en el mapa de precios.
Sin embargo, podemos indicar que, en ambas ciudades el modelo de ocupación espacial – no es consecuencia natural del funcionamiento de los mercados, ya que el proceso tiene 3 actores: – a) los mercados de suelo, (renta), – b) las personas (preferencias) y – c) los gobiernos que toman las decisiones, (actualmente basado en una decisión de planeamiento por lógica de capital)
4.20 Pautas de Regulación del Valor del suelo urbano y Planeamiento Distributivo
El Diagnóstico socio-espacial-económico representado en el “Mapa de Valores” tanto de la Ciudad de La Paz como en la Ciudad de el Alto, reflejan una tendencia a “excluir” (común en varias ciudades de Latinoamérica), concentrando mejores inversiones en las mejores áreas (principalmente el eje troncal y sud de la ciudad de La Paz y zonas de comercio informal en La Ceja y ejes principales en la Ciudad de El Alto), reflejando la escases o falta de “planeación distributiva” que no deje la “valoración” al libre albedrio del mercado abierto.
Es aquí, donde toman importancia los “sistemas de monitoreo del valor del suelo urbano”(bancos de valores de suelo urbano comparados en las ciudades latinoamericanas, podríamos citar como referencia algunos valores medios: más alto para Lima 1782 $US/m2, valores medio promedio 402 $us/m2, La Paz 247 $us/m2, entre otros, sirven de referencia para la formulación de “políticas en general y de recuperación de plusvalías específicamente, ver detalle completo en Valores de Suelo en AL*1), y la posibilidad de relación y aproximación con experiencias de implementación de “instrumentos de regulación del suelo urbano” como se ha dado en varias experiencias cercanas, como ser: el “Plan maestro de Barra de Tijuca 1972 y 1975 Rio de Janeiro, Brasil, o el Complejo petroquímico de Itaboraí 2006, donde se han detetado incrementos de hasta de 1 a 4 veces o mas del valor inicial, y también en otros casos por “cambio de uso” como los de: San Salvador, Bogotá, Quito y otros, cuyo incremento detectado a fluctuado entre el 80 al 400% *2
Consecuentemente ésta premisas van a reafirmar la “regulación del comportamiento del mercado de valores de suelo”, constituye una base importante de una “planificación incluyente y de formulación de instrumentos de medición del potencial edificatorio, bajo el concepto de recuperación de plusvalías en beneficio de la comunidad ya sea en forma total o parcial por incremento del valor de suelo”, especialmente en los casos de grandes infraestructuras urbanas y dotación de servicios, (en las Ciudades de La Paz y El Alto con la implementación “infraestructura de transporte por cable” cuyo impacto involucra a todo el conjunto urbano, pero especialmente en áreas de influencia de las “estaciones”,
con el incremento de valor de suelo, habiendo generado plusvalías que no han sido capturadas, generando ganancias inmerecidas por acciones ajenas al o los propietarios);
ó en otros casos cuando de dan cambios en la “regulación urbana”, que condicionan la formulación de “legislaciones específicas relacionadas con la captura de la valorización del suelo urbano, cuyo fundamento es el monitoreo de valores de suelo.
Créditos:
Freddy Miguel Gómez Camacho, es Arquitecto, Contador General, Diplomado en Estudios socio – jurídicos del suelo urbano UNAM, México, – actualmente CEO en GyG Real Estate Appraisers, Perito Valuador por la Autoridad del Sistema Financiero, ASFI, con una trayectoria amplia en valuaciones inmobiliarias – Docente investigador educación superior CEINF – La Paz – Bolivia
Paola Gabriela Gómez Carpio, es Arquitecta, Diplomada en: Docencia Universitaria – Proyectos ambientales – Catastro y avalúos; Maestrando Políticas de suelo y Desarrollo Urbano UNED, España, actualmente arquitecta asociada en GyG Real Estate Appraisers. Perito Valuador por la Autoridad del Sistema Financiero, ASFI – Docente investigador educación superior CEINF, Universidad Boliviana de Informática – UBI, La Paz – Bolivia
*2Implementación de la recuperación de Plusvalías en América Latina – Martim O. Smolka, 2013