Las expensas, un tratamiento desde el punto de vista Financiero

Por: José María Velasco Díaz es abogado y socio de  JMVelasco & Asociados S.R.L.

Las expensas, un tratamiento desde el punto de vista financiero.
Esto significa que todas las expensas en un condominio tienen una repercusión totalmente importante sobre dos cuestiones principales:

Esto significa que todas las expensas en un condominio tienen una repercusión totalmente importante sobre dos cuestiones principales:

1.- La convivencia entre los copropietarios del Edificio

2.- Conservación y mantenimiento del Edificio

Pero si se observa desde el punto de:

A/ El diseño del proyecto arquitectónico  

B/ La ejecución de la obra

c/ la administración  del edificio

A/ EL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

El diseño arquitectónico influye directamente en las expensas. Para empezar, es la base de toda la contratación, ejecución y funcionamiento del edificio, aunque a menudo es un aspecto desconocido o poco considerado.

El proyecto arquitectónico es un contrato entre el proyectista (técnico responsable del diseño) y el desarrollador o constructor. Este contrato generalmente se formaliza mediante un encargo en el que el proyectista no trabaja con total libertad, sino que diseña en función de las indicaciones y requerimientos del constructor. Lo ideal sería que, desde esta fase inicial, el proyectista tomara plena conciencia de que su diseño se convertirá en un espacio habitado por múltiples personas, quienes deberán convivir y compartir áreas comunes, instalaciones y espacios sociales.

Si estos aspectos se consideraran desde la etapa del diseño, se lograría una mayor funcionalidad del edificio, permitiendo una mejor convivencia y calidad de vida para sus residentes. La funcionalidad debe estar en la mente del proyectista desde el principio, para que las áreas sociales y comunes se diseñen en proporción adecuada al tamaño y características del edificio.

Nos encontramos con casos de diseños desproporcionados, como edificios de 10.000 m² construidos, donde 5.000 m² corresponden a áreas privadas y 5.000 m² a áreas comunes. Desde el inicio, esto representa un costo elevado de expensas. Existe una máxima que dice: “Áreas sociales bonitas, expensas caras; áreas sociales extraordinarias, expensas carísimas”. Si el diseño parte de una concepción errónea, con muchas áreas comunes para pocos propietarios, el edificio tendrá dos problemas principales:

1. Altos costos de mantenimiento
2. Dificultades en la convivencia, debido a la gestión de múltiples áreas e instalaciones que pueden generar conflictos.

Sería de vital importancia que el proyectista diseñara áreas comunes con posibilidades de explotación económica, permitiendo su uso por terceros en horarios en los que no sean utilizadas por los residentes. Sin embargo, en muchos proyectos, las áreas sociales se ubican en la última planta, lo que impide que puedan ser explotadas por personas ajenas a la comunidad.

Si en cambio se ubicaran en la planta baja, con acceso independiente desde la calle y sin interferir en el espacio privado de los copropietarios, se podría tercerizar su uso, generando ingresos adicionales o, como se define en términos financieros, ingresos atípicos.

Por lo tanto, este primer concepto de diseño afecta directamente a la morfología y volúmenes del edificio. Por ejemplo, una cubierta visitable con humedades y goteras, o una piscina en una cuarta, quinta o décima planta, resulta menos funcional y más costosa de mantener que si se ubicara en la planta baja con acceso directo desde la calle.

El diseño arquitectónico impacta en las expensas, por lo que desde la concepción del proyecto ya se está determinando el monto, la forma y la calidad de dichas expensas. La cantidad de metros cuadrados privados y comunes influye directamente en los costos de mantenimiento. A mayor superficie privada, menor superficie común y, por lo tanto, menor expensa; mientras que a mayor superficie común, más costosas serán las expensas.

No está claro si este aspecto se tiene realmente en cuenta en la planificación de nuevos edificios. De hecho, en Santa Cruz, observamos que los proyectos recientes están diseñados con amplias áreas comunes, lo que los hace visualmente atractivos pero muy costosos de mantener.

Incluso, estamos viendo que los alquileres, en función de los precios de adquisición, requieren plazos de amortización superiores a 15 o 20 años, lo que convierte estas inversiones en poco rentables desde el punto de vista financiero. No obstante, desde el punto de vista del marketing y la aceptación social, estos proyectos siguen siendo atractivos.

Otro aspecto preocupante es que los proyectos arquitectónicos y los renders publicitarios enfatizan más las áreas comunes que la calidad de los departamentos individuales. En muchos casos, se priorizan elementos estéticos sin considerar fundamentos financieros o funcionales.

B/ LA EJECUCIÓN DE OBRA

En la ejecución de obra también hemos detectado que se da especial atención a las áreas comunes, priorizando una imagen de lujo con instalaciones costosas y difíciles de mantener, como piscinas y cines privados.

Es fundamental entender que los costos de ejecución de estas áreas comunes se traducen en costos de mantenimiento. La elección de materiales y acabados tiene un impacto directo en las expensas: diseños que priorizan lo estético sobre lo funcional requieren un mayor mantenimiento y, por ende, generan gastos adicionales.

Sería más acertado invertir en aspectos estructurales como cimentaciones, cerramientos y cubiertas, considerando factores climáticos y de durabilidad, en lugar de centrarse únicamente en la apariencia estética. Actualmente, observamos fachadas de difícil conservación, lo que incrementa los costos de mantenimiento, aunque este factor no siempre sea evidente al momento de la compra.

Otro problema a considerar es la obsolescencia del edificio, que puede ser real, funcional u operativa. Un edificio debería poder mantenerse en funcionamiento al menos durante el tiempo necesario para amortizar su valor. Sin embargo, algunos proyectos vendidos a precios elevados, con muchas áreas comunes y decoraciones costosas, están generando expensas inasumibles para los propietarios.

Además, muchas de estas áreas comunes no son explotables económicamente ni valoradas por los propietarios. A esto se suma que un inquilino suele valorar poco o nada la calidad de ciertos acabados o instalaciones.

La calidad de los materiales y la ejecución de obra también afectan el mantenimiento. Un material excelente mal instalado genera problemas de conservación. Esto es particularmente crítico en instalaciones de agua, luz, plomería, desagües y cubiertas. Por ello, es fundamental fiscalizar adecuadamente el proceso constructivo, ya que una ejecución deficiente resultará en mayores costos de mantenimiento a futuro.

C/ LA ADMINISTRACIÓN

La administración del edificio debe iniciar con un acta de asamblea de toma de posesión de áreas comunes. Este acto es crucial, ya que marca el momento en que los propietarios comienzan a hacer uso y goce de estas áreas, asumiendo también su responsabilidad.

Desde ese momento, empiezan a generarse las expensas y a correr los plazos de garantía para posibles reclamaciones al constructor, que pueden ser de seis meses, un año o tres años, según se trate de terminaciones, instalaciones o vicios ocultos.

El administrador tiene una tarea fundamental: elaborar un Plan Operativo Anual (POA), que consiste en un presupuesto ordinario anual para determinar los costos de mantenimiento del edificio. Este POA será la base para calcular y redistribuir las expensas entre los propietarios, de acuerdo con la normativa legal.

Las expensas son la obligación económica de cada propietario para el mantenimiento de las áreas comunes y se calculan en función de los metros cuadrados privados de cada unidad.

La administración tiene tres funciones esenciales:

1. Jurídica: Definir la arquitectura legal del condominio, garantizando la convivencia y calidad de vida.
2. Financiera: Mantener el valor del edificio y fomentar la plusvalía.
3. Técnica: Supervisar la conservación de instalaciones y mantenimiento.

Desde la fase de diseño hasta la administración del edificio, las expensas tienen un impacto financiero directo en los propietarios. Es fundamental que cada etapa del proceso sea gestionada con un enfoque funcional, financiero y sostenible.

• Áreas sociales bonitas, expensas caras; áreas sociales extraordinarias, expensas carísimas”

• La administración del edificio debe iniciar con un acta de asamblea de toma de posesión de áreas comunes.

José María Velasco hizo cursos de Doctorado Derecho, curso de doctorado en arquitectura o Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliaria (MDI) o Licenciado en Derecho (Abogado ICAM-59272) o Diplomado en Derecho Urbanístico o Diplomado en Gestión Inmobiliaria.

Actualmente, Socio Propietario de “JMVelasco & Asociados S.R.L.  docente de Postgrado “UAGRM”,  Consultor Internacional Inmobiliario (COLG.T.M. 7835),  Gestor y Desarrollador de Viviendas Sociales en Ayuntamientos (España),  Constructor y Desarrollador de Vivienda Social (España) o Consultor Independiente en Reordenación Legal de Mercados. 

También colaboró en diferentes instituciones: Cámara de Comercio e Industria Española en Bolivia,  Cámara Inmobiliaria Nacional de Bolivia o Sociedad de Ingenieros de Bolivia o SAVAFI (Colegio de Arquitectos de Santa Cruz),  Colegio de Abogados de Santa Cruz de la Sierra o Asociación de Administraciones de Condominio en Bolivia o Presidente de Asociación de Empresarios Gestores de Vivienda Social (España)  y Colegio de Abogados de Madrid