Por: José María Velasco Díaz, abogado
El tema que nos ocupa hoy es de vital importancia, no solo por su actualidad, sino por la relevancia que tiene desde el punto de vista social y económico. Estamos hablando de las mal llamadas estafas inmobiliarias. Y decimos mal llamadas porque, desde un punto de vista puramente técnico, resultan en algunos casos absurdos; no así desde la perspectiva social.
Vamos a matizar algunas cuestiones importantes: el producto inmobiliario está ampliamente regulado por el Código Civil, la Ley del Registro Civil, el Reglamento de Derechos Reales, el Decreto Supremo sobre cláusulas abusivas, así como otras normas más específicas, como el Código de Urbanismo y Obras, el Reglamento de la Construcción, la Legislación Bancaria y la Ley del Consumidor, entre otras. Todo este cuerpo normativo busca proteger al comprador.
Sin embargo, esta protección legal solo es efectiva si el consumidor, por su parte, actúa con la debida diligencia. Es decir, si se informa, exige los documentos correspondientes y verifica el cumplimiento de los requisitos legales y contractuales por parte de los constructores y desarrolladores.
Como se ha dicho en más de una ocasión: el derecho protege al diligente, no al descuidado ni al desprevenido.
Pasando a la realidad actual, analizaremos algunas situaciones concretas que están ocurriendo, según diversas denuncias de estafas o engaños que se han hecho públicas recientemente.
En particular, se ha observado un movimiento social significativo frente a ciertas obras o empresas constructoras que, al afectar a muchas personas, han generado gran repercusión.
Existen casos de edificios vendidos en preventa que, tras varios años, no han sido construidos, no cuentan con permisos de edificación o ni siquiera existen físicamente en los terrenos donde supuestamente serían levantados.
Tendremos que analizar lo siguiente:
Cuando un producto inmobiliario sale a la venta, hay algunas cuestiones preliminares y fundamentales que deberían exigirse por parte de los compradores, autoridades y organizaciones de defensa del consumidor.
Todo producto inmobiliario debe tener una cuestión básica inicial, que es el folio real y la matrícula en el Registro de Derechos Reales (DDRR). Esto quiere decir que, si nosotros estamos haciendo o adquiriendo una compra de un producto que no está inscrito en Derechos Reales, ese será nuestro primer riesgo.
Control y seguimiento de la licencia o permiso de la Alcaldía para la construcción. Es decir, puede que el inmueble tenga licencia de construcción, pero no esté registrado en Derechos Reales; por tanto, ese sería otro filtro a considerar.
Si resulta que estamos comprando algo que no está en Derechos Reales, que no tiene licencia de construcción y que, además, es una venta futura, lógicamente el riesgo pasa a ser mucho más alto de lo prudente. Incluso, en algún momento, podríamos pensar que debería ser un riesgo no asumible; pero, en todo caso, la gente lo sigue asumiendo: por cultura, por confianza… no sabemos por qué, pero lo siguen haciendo.
Nos hemos opuesto siempre a este tipo de situaciones, en el sentido de que, después, la solución resulta difícil.
Esta comprobación administrativa nos la proporcionará concretamente la Alcaldía, ya sea para edificación mediante licencia o permiso de construcción o bien para urbanizaciones, con la división o partición correspondiente, o la licencia de permiso para el proyecto de urbanización.
Con este paso, la venta de un edificio o lote futuro quedaría más garantizada. Aunque, al ser de construcción o urbanización posterior, no sería suficiente, sí representa un paso importante.
Este paso demuestra la buena fe del constructor y la intención de hacer los trabajos necesarios. Ello implicaría ya la no estafa, si bien pueden surgir en el camino dificultades o problemas que no hagan posible el final deseado.
Generaremos un esquema de garantías recíprocas para que no resulte esta estafa o engaño que es la contratación de una cosa futura.
No es prudente que entreguemos una cantidad de dinero sin una garantía de que lo entregado va a llegar a buen fin, y en caso de que no llegue a buen fin, el comprador pueda recuperar su dinero anticipado.
En otras legislaciones, esta garantía es legalmente obligatoria por parte del constructor. Es decir, el constructor, cuando hace una preventa, tiene que necesariamente dar un instrumento de garantía del dinero que el comprador ha entregado para esa venta futura, para que, en caso de que ese edificio no se construya por las razones que sean que pueden incluir fuerza mayor, como sucedió durante la pandemia, el comprador esté protegido.
Esta garantía de las cantidades recibidas a cuenta de forma anticipada puede ser financiera, real o personal. El consumidor no debe estar desvalido, y el constructor está utilizando un dinero que no es suyo para construir, porque ese dinero, hasta que no se complete el proyecto, no es del constructor; sigue siendo un anticipo del comprador. Esto sería lo más justo, lo técnicamente más correcto, pero no se hace.
El constructor pone algunas condiciones o cláusulas abusivas; el consumidor no le pone ninguna condición al constructor, o por lo menos eso es lo que venimos observando.
Tenemos un decreto supremo que hace un desarrollo de cláusulas abusivas, pero, en el fondo, lo que sucede es que hay cláusulas que ya son abusivas en sí mismas. Es decir, la primera es entregar dinero sin recibir una garantía de lo entregado. No hablamos de un simple recibo, sino de una garantía de devolución en caso de desistimiento del contrato o incumplimiento. Esto, para nosotros, es una cláusula completamente abusiva.
El hecho de que no exista —es decir, la no existencia de una contragarantía de lo entregado— genera una cláusula abusiva que no se toma en cuenta. Y, evidentemente, la Agencia Estatal de Vivienda tampoco lo ha tenido en cuenta.
También podemos hablar de otras mal llamadas estafas o engaños, referentes a partes de los edificios o terrenos que están en la publicidad y los contratos, pero que no son construidas o entregadas en los mismos términos que se publicitaron y contrataron. Se trata de la llamada publicidad engañosa, más común de lo que se desearía.
Es menos llamativa, pero no por ello menos frecuente: en el contrato de compraventa de cosa futura se relaciona una serie de bienes muebles, inmuebles, derechos o instalaciones que, al momento de la compra, estaban incluidos en el documento, pero que al recibir el bien inmueble, no están presentes.
Vamos a poner un ejemplo muy típico: donde la compra de una casa o lote en una urbanización o un departamento en un condominio, donde algunas de las áreas comunes que me pusieron en el contrato resulta que no exiten.
Deberíamos tener en cuenta que, para que la compraventa sea correcta, esta debe coincidir con el proyecto arquitectónico y la licencia o permiso de construcción. De hecho, el Código de Urbanismo y Obras prohíbe habitar un edificio que no disponga del HABITESE, que es el certificado que acredita que el proyecto aprobado y la construcción ejecutada coinciden.
Podría haber diferencias, siempre que la Dirección de Obra lo autorice mediante un acta de constancia en el Libro de Órdenes (C.U.O.) y cuente con la aprobación de la Alcaldía. Esa modificación sería válida y vincularía al contrato. No obstante, se deben tener en cuenta las diferencias admitidas como máximas en medida o valor según lo establece el Código Civil en su apartado de Contratos de Obra.
Todo lo que venimos comentando sobre la Alcaldía y sus permisos tiene como objetivo garantizar que lo que se compra esté correctamente construido en cuanto a la clase de producto (habitacional, terciario, dotacional, etc.) y esté ubicado en el lugar correspondiente según unidad vecinal, manzano y lote correspondiente.
Con estas observaciones, queremos dejar constancia de que la estafa o engaño sería prácticamente imposible si el comprador actuara con la diligencia debida y la responsabilidad correspondiente.
La compra de un bien inmueble sea casa, departamento u oficina es algo que el 90 % de los consumidores hará una vez en su vida, o a lo sumo dos, y tiene una importancia social, económica y personal para cada persona y familia. Por ello, requiere hacerse de la manera más responsable posible.
Recomendamos firmemente que toda compra inmobiliaria, antes de realizarse, sea asesorada o consultada con un profesional especialista del sector inmobiliario. Decimos especialista por todo lo expuesto en el comentario anterior.