Por: Ing. Civil Iván Pablo Paniagua Alarcón / IVANCO Avalúos, Estudio de Diseño & Construcción SRL
Hablar de avalúos inmobiliarios es hablar de ética, técnica y responsabilidad profesional. En un contexto donde la confianza y la transparencia son esenciales, comprender los fundamentos de la valoración inmobiliaria es imprescindible tanto para profesionales del rubro como para propietarios, compradores e inversionistas.
El proceso de tasación consiste en estimar el valor económico de un bien, y según las Normas Internacionales de Valuación (IVS), este valor se denomina “Valor de Mercado”. Se define como la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en una transacción entre partes independientes, informadas y libres, bajo condiciones normales de mercado.
Es importante no confundir este concepto con el “precio”. Mientras que el valor es una estimación fundamentada, el precio es el monto efectivamente pagado, un hecho histórico y definitivo. El avalúo, por tanto, busca determinar el valor más probable del bien, pero este puede diferir del precio final de compraventa.
El proceso de avalúo: sin atajos, sin “exprés”
Es importante dejar en claro que no existe una manera de realizar un avalúo inmobiliario de forma rápida si al mismo tiempo se busca que sea correcto. Un avalúo es un trabajo que exige pericia, y por eso quienes lo realizan llevan el título de “perito”. Esto significa que un trabajo pericial, como lo es un avalúo, requiere de un análisis fino, prolijo y justo, lo cual inevitablemente demanda tiempo
No existe un avalúo que sea simultáneamente rápido y técnicamente correcto. La valuación es un trabajo pericial que exige tiempo, análisis y rigurosidad. El proceso típico comprende:
- Recopilación documental: Se reúnen documentos legales y técnicos del inmueble.
- Inspección física: Se miden terrenos y construcciones con instrumentos de precisión.
- Estudio de mercado: Se identifican propiedades comparables en oferta real.
- Análisis técnico y elaboración del informe: Se procesan los datos, se hacen cálculos, se elaboran planos y se concluye con el valor estimado.
Un informe serio puede entregarse en unos tres días hábiles tras la inspección, siempre que la documentación esté completa.
Métodos de valuación más utilizados
En el avalúo de una vivienda, que se compone de terreno y construcción, se aplican principalmente dos métodos:
- Comparativo de mercado: Se analiza el valor de terrenos mediante la comparación con inmuebles similares ofertados.
- Costo de reposición: Estima el costo actual de construcción de una edificación similar, al que se le descuenta la depreciación.
Ambos métodos requieren criterios técnicos sólidos y conocimiento del entorno.
Factores que inciden en el valor de un inmueble
Muchos y son variopintos. Unos son para terrenos como otros factores lo son para las construcciones. Los terrenos tienen dos componentes los cuales le dotan su valor y son:
- Cualidades intrínsecas: tienen que ver con las características físicas propiamente dichas, como lo son su frente, fondo, geometría de linderos, topografía, el uso de suelo o aptitud, etc.
- Cualidades extrínsecas: referido a las características externas que le dotan valor como lo es medio en que se encuentra (se le llama también externalidades), siendo por ejemplo la ubicación, la disponibilidad de servicios básicos, los equipamientos urbanos, el tipo de vía o calle, el pavimento, el paisaje urbano, normativas urbanas que regulan la zona.
En las construcciones vienen a ser:
- Cualidades intrínsecas: calidad de materiales, número de habitaciones, metraje construido, tipología, estado de conservación, antigüedad, diseño arquitectónico (funcionalidad integral), eficiencia energética, etc.
- Cualidades extrínsecas: suelen ser menos pero entre ellas están la orientación de las fachadas respecto a los puntos cardinales, integración con el paisaje urbano, el potencial de construcción de la propia estructura.
Avalúo comercial vs. Catastral
El avalúo comercial refleja el valor real de mercado. En cambio, el avalúo catastral es un valor referencial más bajo, determinado por las autoridades municipales con fines fiscales, tal como establece el artículo 302 de la Constitución Política del Estado.
Un avalúo válido debe contar con firma y sello de un profesional habilitado —ingeniero o arquitecto— y estar respaldado por documentación legal del bien. Este tipo de tasaciones no puede ser realizado por cualquier persona: requiere formación especializada, experiencia práctica y cumplimiento de las normativas vigentes, como lo establecen las leyes 1449 y 1373.
Los documentos básicos para solicitar un avalúo incluyen: plano de ubicación, certificado catastral, folio real y boleta del impuesto predial más reciente.
La importancia de la ubicación
En todo el territorio nacional se debe presentar al menos cuatro, en el municipio cruceño, estos tienen como nombre:
- Plano de Ubicación y Uso de suelo
- Certificado Catastral
- Folio Real
- Última boleta de pago de impuestos
No presentar uno de ellos tendrá repercusiones en la estimación de valor puesto que, por ejemplo, la boleta de pago de impuestos se presenta a fin de conocer la deuda impositiva o fiscal a la razón que un inmueble con deudas será menos apetecible comercialmente, es decir, el valor del inmueble tiene afectación por esta cuestión.
La importancia de la ubicación de un inmueble en su valoración
La ubicación de un inmueble es un factor determinante en su valoración, ya que influye directamente en su utilidad, demanda y, por ende, en su valor de mercado. Esta influencia se manifiesta a través de diversos factores propios de la ubicación, entre los que destacan:
- Carácter de la zona o barrio: La naturaleza del entorno donde se sitúa el inmueble (residencial, comercial, industrial o mixto) afecta su atractivo y funcionalidad. Por ejemplo, una propiedad en una zona residencial consolidada puede tener una valoración diferente a una en una área industrial emergente.
- Normas de zonificación vigentes: Las regulaciones locales determinan los usos permitidos del suelo, lo que puede limitar o potenciar las posibilidades de desarrollo del inmueble. Un terreno con zonificación flexible puede ser más valioso debido a su versatilidad en usos potenciales.
- Tendencias de desarrollo del sector: Las proyecciones de crecimiento o declive de una zona influyen en la percepción de valor futuro del inmueble. Áreas con planes de desarrollo urbano o inversiones en infraestructura suelen experimentar incrementos en la valoración de las propiedades.
- Servicios públicos disponibles: La accesibilidad a servicios esenciales como agua potable, electricidad, alcantarillado y transporte público mejora la habitabilidad y funcionalidad del inmueble, incrementando su valor.
- Importancia y condiciones de la calle: La relevancia de la vía donde se ubica el inmueble, así como su estado físico, afectan la accesibilidad y visibilidad de la propiedad. Calles principales en buen estado suelen añadir valor al inmueble.
- Vecindario y entorno: La calidad de las propiedades circundantes, la seguridad y la percepción general del vecindario influyen en la atracción que el inmueble puede generar en potenciales compradores o inquilinos.
- Relación oferta-demanda en la zona: Áreas con alta demanda y oferta limitada tienden a tener inmuebles con mayor valoración debido a la competencia por ubicaciones privilegiadas.
Tendencias del mercado inmobiliario en los avalúos
Las tendencias del mercado inmobiliario tienen un impacto crucial en los avalúos, ya que reflejan dinámicas de cambio que afectan directamente la valorización de los bienes. Un mercado en crecimiento tiende a impulsar los valores hacia arriba, mientras que un mercado en recesión los deprime. En el momento en que el perito realiza su estudio de mercado, los precios que analiza ya están influenciados por estas tendencias actuales: cambios en la oferta y demanda, nuevas zonas de desarrollo, transformaciones urbanas, innovaciones en los productos inmobiliarios, preferencias de los consumidores, entre otros factores.
Además, las tendencias no sólo describen lo que ocurre en el presente, sino que también proyectan expectativas de evolución futura. Aspectos como el auge de nuevos barrios, la implementación de normativas urbanísticas, la demanda de viviendas sostenibles o el crecimiento de espacios comerciales adaptados a nuevas formas de consumo son señales que el perito debe interpretar y ponderar en su avalúo.
Por eso, los estudios de mercado no pueden ser omitidos en un informe de avalúo. Al contrario, deben mostrarse de manera visible, clara y ordenada, ya que son la evidencia objetiva que respalda las conclusiones de valor. Esto no solo garantiza la transparencia ante el cliente o usuario del informe, sino que también asegura el cumplimiento de los Estándares Internacionales de Valoración (IVS), que exigen que el valuador fundamente técnicamente sus opiniones y justifique el razonamiento detrás de la valoración.
En definitiva, entender y analizar las tendencias inmobiliarias permite al perito elaborar un informe más sólido, confiable y alineado a la realidad del mercado, fortaleciendo la credibilidad de su trabajo y asegurando su calidad profesional.
Errores comunes que se deben evitar
Uno de los principales errores es la falta de documentación legal del inmueble. Sin documentos, no hay respaldo jurídico para el derecho de propiedad, y por ende, el valor estimado carece de sustento. Otro error frecuente es la creencia de que el valor de una propiedad siempre debe subir. En realidad, los precios dependen del mercado, que es cíclico y responde a múltiples factores económicos.
Cuando se hace un avalúo de una vivienda, en realidad no solo se valora el terreno o la construcción como elementos físicos, sino el derecho que una persona tiene sobre esa propiedad. Este derecho puede ser el ser dueño, usarla, vivir en ella o alquilarla.
Según las normas internacionales (IVS), estos derechos son de propiedades formales, es decir, con documentos. Por eso, es fundamental presentar documentos legales que respalden ese derecho (como títulos de propiedad, planos aprobados o registros en Derechos Reales). Sin documentos que demuestren el derecho, el valor que se estime en el avalúo no tiene respaldo legal ni valor real en el mercado, porque no se puede garantizar que el propietario tenga control legítimo sobre la vivienda.
Otro error común en los avalúos tiene que ver con el desconocimiento que tienen muchos clientes sobre qué es realmente un avalúo.
Existe una creencia errónea de que un inmueble siempre debe valer más cada año, cuando en realidad esto es falso por varios factores. El principal factor es la situación del mercado inmobiliario, la cual depende directamente de la macroeconomía y de situaciones extremas como la sobreoferta o la falta de demanda. Además, muchos clientes no reconocen la existencia de los ciclos inmobiliarios, que explican las fluctuaciones naturales en los valores de los inmuebles.
Esta falta de conocimiento lleva a que los clientes exijan a los peritos que su inmueble valga más de lo que realmente debería. Cuando el avalúo resulta diferente a sus expectativas poco realistas, suelen creer que el perito ha hecho un pésimo trabajo, lo cual no es cierto.
- En condiciones de mercado estables, un avalúo es válido entre seis meses y un año. En contextos volátiles, podría requerirse actualización en plazos más cortos.
- Las mejoras o remodelaciones pueden incrementar el valor de un inmueble si realmente mejoran su funcionalidad, estética o eficiencia. No basta con construir más; lo que se valora es si las obras resuelven obsolescencias o añaden valor arquitectónico. La intervención debe estar bien diseñada y ejecutada.
- El avalúo para compra-venta refleja fielmente el valor de mercado. En cambio, el avalúo para garantía hipotecaria tiende a ser más conservador, ya que considera el valor de liquidación ante un eventual incumplimiento del préstamo.
Ing. Civil Iván Pablo Paniagua Alarcón / IVANCO Avalúos, Estudio de Diseño & Construcción SRL
Especialista en valuación de activos inmobiliarios. Egresado de la Universidad Autónoma Gabriel René Moreno con posgrado en Valoración y Gestión de Patrimonio Arquitectónico por la Universidad Católica de Bolivia. Cursa actualmente la Maestría en Ingeniería de la Tasación y Valoración en la Universidad Politécnica de Valencia, España.
Cuenta con ocho años de experiencia en valoración de inmuebles, formación en instituciones internacionales como la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), y es fundador de la Asociación de Ingenieros Civiles Valuadores de Santa Cruz (ASICIV). Actualmente ejerce como Director Vocal en la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (CAINCRUZ) y lidera su empresa IVANCO / Avalúos, Estudio de Diseño & Construcción SRL.