• abril 22, 2024

Los Contratos de preventa de Inmuebles en  Propiedad Horizontal, según el nuevo Decreto Supremo 4732

Elaborado por: José María Velasco Diaz

Los Contratos de preventa de Inmuebles en Propiedad Horizontal, según el nuevo Decreto Supremo 4732

Elaborado por: José María Velasco Diaz

Contenido
● El Decreto Supremo 4732 y la Ley General de Consumidores y Usuarios.
● Cláusulas abusivas que no pueden figurar en los contratos de preventa de departamentos u oficinas en Propiedad Horizontal.
● Prácticas abusivas de las constructoras que no se puede generarse en los edificios y urbanizaciones en Propiedad Horizontal.
● Algunos derechos consolidados con el Decreto Supremo 4732. – Precio cerrado, documentos de legalidad del proyecto, documentos de titularidad del bien, documentos de calidades y distribuciones, posibilidad de reventa por el comprador, entrega en plazo determinado.
● Resolución de conflictos a favor del comprador. – Cambio de naturaleza jurídica de Derecho Civil a Derecho Administrativo, Inversión de la carga de la Prueba.
Concepto Legal de Contrato de Adhesión
La Ley General de los Derechos de las usuarias y los usuarios y de las consumidoras y los consumidores, de 6 de diciembre de 2013 y el Reglamento a la Ley General de Derechos de las Usuarias y los Usuarios, las Consumidoras y los Consumidores, 25 de septiembre de 2014.
CONTRATO DE ADHESIÓN está determinada en la Ley General
Artículo 19°. – (Contratos de adhesión)
I. El contrato de adhesión es aquél en el que las cláusulas son dispuestas unilateralmente por un proveedor de productos o servicios, normalmente mediante un formulario preimpreso, de manera que la otra parte no pueda modificarlas o negociarlas, limitándose a aceptarlas o rechazarlas en su integridad.
II. Los modelos de contratos de adhesión deberán ser previamente aprobados por la autoridad que otorgue la autorización de la actividad, conforme a las disposiciones de la presente Ley y la normativa específica.
Contenido del Contrato de Adhesión
Ley del Consumidor Artículo 21°.- (Contenido de los contratos de adhesión)
I. Los contratos de adhesión deben cumplir mínimamente lo siguiente:
a. Contener toda la información sobre los términos, modalidades, limitaciones y cláusulas a las que se someten las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores al momento de contratar, así como los medios y lugares que se disponen para que se realicen los pagos.
b. Estar redactados en términos claros, sencillos y comprensibles, legibles a simple vista y en idioma castellano u optativamente en otro idioma oficial del Estado que sea de conocimiento del adherente.
II. El contrato de adhesión no podrá hacer remisiones a otros documentos que no se entreguen a las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores, salvo que la remisión sea a una norma de carácter público.
Objeto del contrato, según La Ley General, el Reglamento y el Decreto Supremo 4732
● Ley de Consumidores Artículo 1°.- (Objeto) La presente Ley tiene por objeto regular los derechos y garantías de las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores.
● Reglamento de la Ley de Consumidores Artículo 1°.- (Objeto) Reglamentar la Ley Nº 453, de 4 de diciembre de 2013, General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores.
● Reglamento de la ley de consumidores Artículo 2°.- (Ámbito de aplicación) El presente Reglamento es aplicable a las relaciones de consumo y prestación de servicios correspondientes a los proveedores de productos o servicios, así como a las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores.
● Decreto Supremo No 4732 ARTÍCULO 1.- (OBJETO). El presente Decreto Supremo tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles, en el marco de la Ley N° 453, de 4 de diciembre de 2013, General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores
● Ley General de Consumidores Artículo 3°.- (Alcance y ámbito de aplicación) Están sujetos a las disposiciones de la presente Ley, los proveedores de productos o servicios, así como las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores, en sus relaciones de consumo.

Naturaleza Jurídica del contrato de pre ventas de Inmuebles en Propiedad Horizontal
● Decreto supremo 4732 ARTÍCULO 2.- (ÁMBITO DE APLICACIÓN). El presente Decreto Supremo se aplica a todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades.
● De la lectura de los Artículos de la Ley y del Decreto supremo, objeto de este estudio, lo único que podemos deducir es que el Decreto se refiere a un producto que son los bienes inmuebles, los cuales, en la interpretación lógica, ya estaban incluidos en la Ley General.
● no es aplicable a la naturaleza jurídica del contrato de preventa de inmuebles, si bien por una práctica torticera y desacertada de los desarrolladores inmobiliarios, ellos han convertido la relación contractual de Derecho Civil y de cláusulas que generan indefensión en los compradores, a que esta situación convierte una relación contractual civil en una relación administrativa.
definiciones conforme a la ley general del consumidor
ARTÍCULO 5° (DEFINICIONES):
● Proveedores. Son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, que desarrollan actividades de producción, fabricación, importación, suministro, distribución, comercialización y otras, de productos o de prestación de servicios en general destinados directamente a las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores finales. No se considera proveedor a quienes ejercen una profesión libre (inciso 1).
● Producto. Es todo bien que se ofrece en el mercado para satisfacer necesidades de uso y consumo final (inciso 2).
● Publicidad engañosa. Es cualquier modalidad de publicidad, información o comunicación total o parcialmente falsa que induzca a error respecto a las características, modo de empleo u otro dato del producto o servicio (inciso 8).
● Publicidad Abusiva. Es la publicidad o información discriminatoria, que instiga o induce a la violencia o al miedo, aprovechándose de la falta de discernimiento e infringiendo valores ambientales, morales y éticos, que es capaz de inducir a las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores a comportarse de forma perjudicial o peligrosa para su salud o integridad física (inciso 9).
Parámetros para la certificación según Decreto Supremo 4732, se llaman Cláusulas Abusivas en la ley de 2013

Artículo 4. (Parámetros para la certificación):
Para contar con la certificación dispuesta en el Artículo 3 del presente Decreto Supremo, los contratos deberán contener:
a) Identificación del propietario del bien inmueble;
b) Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda;
c) Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble;
d) Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato;
e) Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;
f) Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios;
g) Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento;
h) Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes;
i) Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor;
j) Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda;
k) Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato;
l) Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos;
m) La superficie del bien inmueble y sus características técnicas;
n) Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos; (Expensas en Propiedad Horizontal)
o) Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios;
p) Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes;
q) Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes;
r) Otros requisitos que puedan ser solicitados.
Cláusulas Abusivas en los contratos – Ley General de Consumidores
ARTÍCULO 22.- Cláusulas Abusivas:
I. Son cláusulas abusivas las que:
a. Excluyan o limiten los derechos de las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores, así como las que impliquen renuncia o restricción a formular reclamos o denuncias.
b. Establezcan a favor del proveedor, la facultad unilateral de modificar los términos del contrato de consumo o servicio, previamente suscrito.
c. Exoneren de responsabilidad al proveedor.
d. Establezcan el silencio de las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores, como aceptación de prestaciones adicionales no requeridas, pagos u otras obligaciones no estipuladas expresamente.
e. Señalen que la información personal o crediticia de las consumidoras y los consumidores, será compartida con otros proveedores, salvo lo dispuesto en normativa específica.
f. Otras que se establezcan en la normativa específica. (técnica legislativa Viciosa de Inseguridad Jurídica, ley civil en blanco).
II. Las cláusulas abusivas insertas en los contratos, se tendrán por no puestas y no producirán efecto legal alguno.
PRÁCTICAS COMERCIALES ABUSIVAS – DECRETO SUPREMO 4732
Artículo 5.- (Prácticas Comerciales Abusivas):
a) Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en el presente Decreto Supremo;
b) Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario;
c) El incumplimiento del plazo de entrega acordado en los contratos señalados en el Artículo 2 del presente Decreto Supremo;
d) El incumplimiento a las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas;
e) La exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato;
f) El incumplimiento de ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos; (áreas comunes de la propiedad horizontal).
g) Modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas; (lo permite la ley de propiedad horizontal en la asamblea de copropietarios).
h) Venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal (ES UNA CONTRAVENCIÓN EN EL C.U.O. SANTA CRUZ “HABÍTESE”).
PRÁCTICAS COMERCIALES ABUSIVAS – LEY GENERAL 453
Artículo 23.- (Prácticas Comerciales Abusivas):
a. Cobrar en moneda que no se encuentre en curso legal y vigente.
b. Aprovecharse de la urgencia o necesidad económica de las personas.
c. Cobrar por los productos y servicios no provistos o no solicitados.
d. Cobrar por servicios, habiendo solicitado su corte o suspensión, salvo lo establecido en los contratos correspondientes.
e. Realizar actos o conductas discriminatorias para la accesibilidad a productos o servicios.
f. El uso de métodos de cobranza que afecten la reputación, privacidad, actividad laboral o imagen de las usuarias y las usuarias consumidoras y los consumidores.
g. Otras establecidas en normativa específica. (Técnica Legislativa Viciosa Ley Civil en Blanco).
El Derecho Administrativo como Presunción de Veracidad de los actos
● Ley General del Consumidor, Artículo 53 ° .- (Principios procesales). Además de los principios establecidos en normativas específicas, el procedimiento se guiará por los principios de honestidad, legalidad, verdad material, celeridad, inmediación, oralidad, gratuidad, eficacia, informalismo e inversión de la carga de la prueba.
● La clave del Decreto Supremo está en esta nueva forma de ver los contratos de PREVENTAS DE INMUEBLES, como contratos de Adhesión, y conlleva la “La Inversión de la Carga de la Prueba”
● Decreto Supremo 4732, ARTÍCULO 6.- (VÍA Administrativa de Reclamación). El incumplimiento a lo dispuesto en el presente Decreto Supremo podrá ser denunciado por las usuarias y usuarios, consumidoras y consumidores, en la vía administrativa de la reclamación, ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley N° 453.
CONVERSIÓN DE LOS AFICHES FÍSICOS Y VIRTUALES EN DOCUMENTO PÚBLICO – SEGÚN DECRETO SUPREMO 4732
Ley general del Consumidor Artículo 16°. – (Calidad de documento público)
I. Toda información y el certificado de garantía proporcionados por el proveedor, ya sean impresos, adheridos al envase o en otro soporte, adquieren calidad de documento público a partir de la autorización de importación, distribución o comercialización otorgada por la autoridad competente y harán plena fe, respecto a la oferta o condiciones pactadas.
II. Al efecto del Parágrafo anterior, quien use, altere o elabore de manera ilegal estos documentos públicos, será sancionado conforme al Código Penal.
En el caso de las preventas de los Bienes Inmuebles (lote, casa, departamento, local comercial, parqueos, depósitos, bauleras, lotes de inhumación, puestos de mercados u otro producto inmobiliario), estos genera un situación de extrema preocupación, ya que a los folletos de publicidad, afiches, una vez aprobados por la autoridad competente, en el trámite de confirmación sobre clausulas y prácticas abusivas, se convierte en Documento Público, otra vez volvemos a la inversión de la carga de la prueba, el documento público tiene presunción de veracidad y validez, salvo prueba en contrario.
LA CONCILIACIÓN EN LEY
Reglamento de la Ley General de Consumidores Artículo 34°.- (Conciliación):
I. Dentro la gestión de reclamación, se establece la conciliación, que será aplicada conforme a las disposiciones legales en vigencia, y como mecanismo alternativo a la solución de la reclamación susceptible de transacción, cuyos acuerdos voluntarios serán registrados en un Acta de Conciliación, que firmado por las partes o sus representantes, como fiel expresión de sus voluntades, adquiere fuerza ejecutiva y el efecto de cosa juzgada que habilita su ejecución forzosa en la vía judicial o administrativa, según corresponda.
II. Las entidades públicas y privadas que presten servicios, podrán implementar centros de atención de reclamaciones y conciliación de las usuarias y los usuarios, las consumidoras y los consumidores, los mismos que deberán gestionar su acreditación ante la autoridad que determine la normativa vigente.
En base a este criterio, con el cambio de naturaleza jurídica de este CONTRATO DE PREVENTA DE INMUEBLES, lo que corresponde es que las Asociaciones de Consumidores de Inmuebles, las Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios, Cámara de Constructores, Alcaldías u otros órganos privados o públicos, generen sus OFICINAS DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR (ODECO), igual como se maneja en las telecomunicaciones, Hidrocarburos, Eléctricas, Servicios básicos y otros.
EL DECRETO SUPREMO 4732 REMITE LOS CONFLICTOS A LA LEY GENERAL DEL 2013 Y AL REGLAMENTO DEL 2014
Decreto 7432 ARTÍCULO 6.- (VÍA ADMINISTRATIVA DE RECLAMACIÓN).
El incumplimiento a lo dispuesto en el presente Decreto Supremo podrá ser denunciado por las usuarias y usuarios, consumidoras y consumidores, en la vía administrativa de la reclamación, ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley No 453.
No aporta nada nuevo, porque lo que dice es que se cumpla la legislación vigente para los contratos de Adhesión, los cuales desde ahora incluyen a las PREVENTAS INMOBILIARIAS…
Conclusiones
• Como se hace notar en la exposición de motivos del Decreto Supremos, el propio Sector Inmobiliario con sus formas de trabajar ha dado lugar a una situación de indefensión del comprador de un bien inmueble.
• La Administración Pública, como instrumento de defensa de los derechos del futuro comprador inmobiliario, ha pasado a ser un consumidor.
• El Decreto Supremo cambia la naturaleza jurídica de la relación de preventas de inmuebles, considerando a esta relación jurídica en contrato de adhesión, y ello conlleva a que se genere una relación de índole administrativa. Ya no civil como hasta ahora se ha venido ejerciendo.
• Se ha cambiado la carga de la prueba, al consumidor se le presume cierta sus alegaciones, el Constructor, Desarrollador Inmobiliario o vendedor tiene la carga de probar su incumplimiento y sus descargos en cada caso.
• Los Gobiernos Municipales (Alcaldías) no han logrado resolver este problema, si bien es de su competencia; sin embargo, el Estado se ha tenido que adelantar.
• La técnica legislativa de un Decreto Supremo y una Resolución que lo desarrolle, la consideramos innecesaria. Pues, ya está el Reglamento, que debería ser el desarrollado desde el 2014, con Resoluciones que adecúen los mecanismos jurídicos como sistemas de operatividad para el Sector Inmobiliario.
RECOMENDACIONES
• Las organizaciones de compradores de inmuebles y de desarrolladores inmobiliarios, constructores o vendedores deberían crear los órganos de consumo (ODECO), correspondiente para tal efecto.
• Se debe crear una base de datos con los formatos de contratos, según el PRODUCTO INMOBILIARIO que se trate vender, para que sean bajadas directamente por las empresas vendedoras.
• Crear órganos de conciliación para resolver los conflictos, ya que se abre la puerta a las reclamaciones colectivas de afectados por este tipo de contratos de inmuebles en Propiedad Horizontal.
• Las acciones deben ser inmediatas, ya que el Decreto Supremo anima a que se generen reclamaciones y se resuelva según Ley del 2013, es decir, todo está ya vigente, no hay retroactividad alguna.